Hur överlåter man en andel i en fastighet?

FRÅGA
Jag vill ge 1/2 huset i gåva till min dotter, vad kan kosta och kan bägge stå på lånen sedan, hur går det till?
SVAR

Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag kommer att utgå från att du äger även marken som huset står på och att du vill ge bort hälften av din andel i fastigheten, det vill säga både marken och byggnaden.

Upprätta en gåvohandling och ansök om lagfart
I jordabalkens fjärde kapitel finns regler om hur en överlåtelse av en fastighet eller en andel i en fastighet går till. Av lagtexten framgår ett antal formkrav som man måste följa för att överlåtelsen ska vara giltig. En skriftlig gåvohandling måste upprättas och gåvohandlingen ska innehålla en förklaring om att givaren överlåter 1/2 av fastigheten till gåvotagaren. Givaren och gåvotagaren ska underteckna gåvohandlingen och två vittnen ska styrka att givarens namnteckning är riktig.

Gåvotagaren ska därefter ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Det gör man enklast genom att fylla i en blankett som finns på Lantmäteriets hemsida och bifoga gåvohandlingen. Alternativt kan man ansöka digitalt på hemsidan. Lantmäteriet tar ut en expeditionsavgift på 825 kr för en lagfartsansökan.

Om du vill överlåta halva fastigheten till din dotter, ska ni alltså upprätta en gåvohandling och underteckna den inför två vittnen. Därefter kan din dotter ansöka om lagfart hos lantmäteriet.

Övertagande av lån kräver samtycke och kan medföra stämpelskatt
Det är möjligt att låta gåvomottagaren överta en del av lånen. En person som har en skuld till någon annan kallas i juridiska sammanhang för en gäldenär. Den som gäldenären har en skuld till kallas borgenär eller fordringsägare. Det som sker när ett lån överförs är att en gäldenär byts ut mot någon annan. Gäldenärsbyten är i regel bara tillåtna om borgenären samtycker till bytet. Samtyckeskravet vållar dock sällan problem när det gäller fastighetslån. Fastigheten är ju pantsatt som säkerhet för lånet, så banken behöver knappast oroa sig över att den nya gäldenären inte ska kunna betala.

En annan aspekt som man bör ha i åtanke vid gåva av fastighet är att man kan behöva betala stämpelskatt om de övertagna lånen är för stora i förhållande till fastighetens värde. Gåvor är i regel fria från stämpelskatt, men om gåvotagaren tar över lån motsvarande minst 85 % av den överlåtna egendomens värde, utgår stämpelskatt som om det rörde sig om ett köp (5 § stämpelskattelagen). Värdet beräknas utifrån taxeringsvärdet för året närmast före det år då Lantmäteriet beviljar lagfartsansökan.

Din dotter kan alltså ta över en del av fastighetslånen, förutsett att banken samtycker till det. Om ni vill undvika att betala stämpelskatt, bör ni dock se till att värdet på de lån hon tar över inte överstiger 85 % av halva fastighetens taxeringsvärde.

Sammanfattning
Du kan överlåta halva fastigheten till din dotter genom att upprätta en skriftlig gåvohandling som både du och din dotter undertecknar inför två vittnen. Därefter kan din dotter ansöka om lagfart hos Lantmäteriet. Du kan låta din dotter ta över en del av lånen på fastigheten i samband med överlåtelsen. I så fall bör du kontrollera att banken samtycker till det, samt skriva in det i gåvohandlingen. Överlåtelsen kommer att kosta minst 825 kr, vilket motsvarar Lantmäteriets expeditionsavgift. Stämpelskatt tillkommer utöver expeditionsavgiften om värdet på lånen som din dotter tar över överstiger 85 % av halva fastighetens taxeringsvärde.

Jag hoppas att mitt svar har varit till hjälp.

Med vänlig hälsning,

Jonatan Sundqvist
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?