Hur överlåter jag enklast arvet till min dotter?
Min syster och jag har ärvt en bostadsrätt efter vår bror - vi håller på med bouppteckning nu, men jag har en fråga som gäller arvsskiftet, och eventuell reavinst skatt.
Min bror, som dog i november 2017, var ensamstående och hade inga barn.
Min syster och jag är enda dödsbodelägare.
Vårt arv efter honom består väsentligen av en bostadsrätt, marknadsvärde idag c:a 2 000 000, inköpt 2010 för c:a 1 000 000, inga väsentliga förbättringar. Bostadsrätten är belånad till 600 000, men det fanns i boet också banktillgodahavanden om c:a 300 000.
Vi tittar nu på möjligheten att låta min dotter överta lägenheten, och jag behöver förstå om vi behöver betala reavinst skatt i någon av de transaktioner som behövs på vägen.
Om jag vid arvsskiftet "löser ut" min syster ur boet så att hela lägenheten tillfaller mej, behöver då någon betala reavinstskatt för någon del av lägenheten?
Om jag sedan säljer lägenheten till min dotter för c:a 1 000 000, då tror jag, att jag behöver betala reavinstskatt för halva lägenheten? - korrekt?
Om vi istället gör så att jag gör ett arvsavstående / en arvsöverlåtelse till min dotter och hos som dödsbodelägare "löser ut" min syster ur lägenheten, måste då någon, dödsboet eller min syster, betala reavinstskatt för någon del av lägenheten.
Lawline svarar
Hej och tack för att du har vänt dig till oss på Lawline med dina frågor!
Först och främst vill jag tydliggöra att det inte längre finns någon arvsskatt. Inom ramen för gåva, bodelning och arvskifte utgår alltså ingen skatt, även om en bostadsrätt eller fastighet överlåts mellan de inblandade parterna.
Om man däremot säljer en fastighet eller bostadsrätt, betalar man skatt om man gör en vinst. Ibland är det inte helt klart om en överlåtelse ska klassificeras som en gåva eller ett köp, eftersom man kanske betalar en viss del men inte hela marknadspriset. För fastigheter är det relativt enkelt att se om det ska anses utgöra en gåvoöverlåtelse eller ett köp. Om ersättningen understiger fastighetens taxeringsvärde så utgör överlåtelsen en gåva, annars ett köp.
Vid överlåtelse av bostadsrätten tillämpas en annan princip. Om man säljer bostadsrätten till för under marknadsvärdet kommer mellanskillnaden mellan priset man säljer för och marknadsvärdet betraktas som en gåva. Den del där priset motsvarar marknadsvärdet räknas som såld. Detta framkommer bland annat i rättsfallen RÅ 1988 ref. 22 och RÅ 2009 not. 48.
Exempel: Bostadsrätten säljs för 100 tkr. Marknadsvärdet är egentligen 200 tkr. Köparen kommer då anses ha köpt halva lägenheten till marknadspris, 100 tkr, och andra halvan anses han ha fått i gåva.
Om du löser ut din syster i samband med arvskiftet, så behöver ni inte betala någon skatt. Observera att du får dra av en latent kapitalvinstskatt när du ska lösa ut din syster; man räknar alltså ut ett skiftesvärde där man drar av en fiktiv skatt, eftersom du kommer att bli tvungen att betala den skatten i framtiden om du säljer bostaden. Priset du betalar till din syster i samband med arvskiftet, är alltså inte lika högt som priset du betalar om du skulle ha sålt bostadsrätten till någon. Observera att ni dock kan komma överens om något helt annat pris.
Om du ger bostadsrätten i gåva till din dotter, behöver ni inte heller betala någon skatt. Om din dotter betalar dig 1 mkr för att få en lägenhet värd 2 mkr så anses hon ha köpt halva lägenheten och fått halva lägenheten, det blir alltså skatt för halva lägenheten precis som du skriver. Denna skatt kan man dock säga redan har "täckts upp" i samband med arvskiftet eftersom du fick dra av den.
Om du istället vill avstå ditt arv ska en skriftlig arvsavståendehandling inlämnas till Skatteverket i samband med bouppteckningen. Förutsatt att du inte har fler barn, träder din dotter då in i ditt ställe som dödsbodelägare och kan lösa ut din syster och ta del av arvet på samma sätt som du i nuläget kan. Om du har fler barn träder samtliga in i ditt ställe. Observera att du inte får ta emot någon ekonomisk kompensation vid ett arvsavstående.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga! Om du tycker att något i mitt svar är oklart, får du gärna maila mig på edith.grundin@lawline.se
Med vänlig hälsning,
