Hur överlåter jag en del av min bostadsrätt genom gåva?
ANDELSÖVERLÅTELSE AV BOSTADSRÄTT
Hej på er!
Jag har en fråga angående en bostadsrätt som jag äger. Jag vill överlåta ägandeskapet till min bror till 5 procent som gåva.
1). För att överlåta ägandeskap av 5 procent som gåva av min bostadsrätt till min bror, undrar jag om det finns en specifik blankett som jag ska fylla i. Finns denna blankett på nätet? Om inte, var kan jag få tag på en sådan blankett i butik?
Om avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom gåva kan skrivas personligen (utan att fylla i en specifik blankett) undrar jag vad som ska stå i den. Finns det någon mall för detta? Vad ska finnas med enligt borstadsrättslagen? (OBS! Jag tror att min bror har godkännande av medlemskap i föreningen).
2). Om jag t.ex. om 4 år vill sälja bostadsrätten, kan jag som ägare till 95 procent av bostadsrätten ta egna beslut om försäljning? Om jag måste skriva ett Samäganderättsavtal med min bror, finns det en blankett för detta eller är det något som jag själv kan skriva? Finns det en mall för detta? Vad ska isåfall finnas med i ett samäganderättsavtal? Genom ett sådant avtal vill jag ha rätten till att bostadsrätten säljs när jag vill.
3). För närvarande tar jag ut en extra avgift av min bror, varje månad på 1500 KR. Kan jag i framtiden fortsätta att ta ut denna avgift om min bror blir delägare av bostaden till 5 procent?
4). Vilka rättigheter har min bror om jag låter honom vara delägare till 5 procent av min bostadsrätt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Då din fråga består av flertalet delfrågor kommer jag i det följande att besvara dessa var för sig under separata rubriker. Som jag tolkar det avser alla dina frågor att du vill överlåta 5% av din bostadsrätt till din bror i gåva.
"För att överlåta ägandeskap av 5 procent som gåva av min bostadsrätt till min bror, undrar jag om det finns en specifik blankett som jag ska fylla i. Finns denna blankett på nätet? Om inte, var kan jag få tag på en sådan blankett i butik? Om avtal om överlåtelse av bostadsrätt genom gåva kan skrivas personligen (utan att fylla i en specifik blankett) undrar jag vad som ska stå i den. Finns det någon mall för detta? Vad ska finnas med enligt bostadsrättslagen?"
Vid försäljning, byte eller gåva av en del av bostadsrätten krävs att det upprättas ett överlåtelseavtal. För överlåtelseavtalet finns vissa formkrav för att det ska vara giltigt; avtalet ska vara skriftligt, det ska framgå vilken lägenhet överlåtelsen gäller, eventuellt pris ska framgå samt avtalet ska vara undertecknat av både gåvogivare och gåvotagare (jfr 6 kap. 4 § bostadsrättslagen). Då du skänker en del av bostadsrätten ska andelens storlek anges i överlåtelseavtalet. För att överlåtelsen ska bli giltig krävs att frågan om medlemskap prövas av bostadsrättsföreningens styrelse (jfr 2 kap. 5 § bostadsrättslagen).
Det finns ingen specifik blankett du är skyldig att använda, av bostadsrättslagen framkommer enligt ovan att det finns formkrav som måste vara uppfyllt för giltighet. Ni kan därmed antingen själva skriva ett överlåtelseavtal som uppfyller lagens krav, eller (vilket är min rekommendation) vända er till en jurist som hjälper er att upprätta ett korrekt avtal.
"Om jag t.ex. om 4 år vill sälja bostadsrätten, kan jag som ägare till 95 procent av bostadsrätten ta egna beslut om försäljning? Om jag måste skriva ett Samäganderättsavtal med min bror, finns det en blankett för detta eller är det något som jag själv kan skriva? Finns det en mall för detta? Vad ska isåfall finnas med i ett samäganderättsavtal? Genom ett sådant avtal vill jag ha rätten till att bostadsrätten säljs när jag vill."
Utgångspunkten när två eller flera personer äger något tillsammans är att det rör sig om ett samägande. Om det inte finns något samäganderättsavtal gäller bestämmelserna i samäganderättslagen. Samäganderättslagen är dispositiv, innebärande att ni genom avtal kan bestämma att hela eller delar av lagen inte ska vara tillämplig och ersättas med vad ni avtalat om.
Utifrån samäganderättslagens bestämmelser krävs samtliga delägares samtycke bland annat i fråga om hela det samägda. En delägare kan utan den andre delägarens samtycke sälja sin egen andel, däremot krävs samtycke för försäljning av hela det samägda. Om delägarna inte kan komma överens är det möjligt för en av dem att ansöka hos domstol om att det samägda ska säljas på offentlig auktion.
Som redogjort för kan ni avtala om att samäganderättslagens bestämmelser inte ska gälla. Ni kan givetvis skriva ett samäganderättsavtal själva, men för att få det så korrekt som möjligt är min rekommendation att anlitar en jurist för ändamålet. Att ha ett villkor att bostadsrätten säljs när du vill (men kanske inte när din bror vill) kan eventuellt anses som oskäligt. För att undvika tvister i framtiden kan det således vara bra att inte själv upprätta avtalet.
"För närvarande tar jag ut en extra avgift av min bror, varje månad på 1500 KR. Kan jag i framtiden fortsätta att ta ut denna avgift om min bror blir delägare av bostaden till 5 procent?"
I ditt fall vet jag inte exakt vad den "extra avgiften" du tar ut av din bror avser. Jag kan tänka mig att du i nuläget har din bror som inneboende och att han betalar en hyra av dig. Utgångspunkten när ni är samägare till något är att ni sinsemellan svarar för kostnader utifrån er andel i det samägda (5% respektive 95%). I förhållande till bostadsrättsföreningen svarar ni däremot solidariskt; dvs. betalar inte du hyran kan föreningen vända sig mot din bror och vice versa. Vad ni avtalar om internt torde däremot inte hindra att din bror ska betala en kostnad ni båda är överens om.
"Vilka rättigheter har min bror om jag låter honom vara delägare till 5 procent av min bostadsrätt?"
En delägares rättigheter regleras i första hand av om det finns något avtal mellan er, dvs. ett samäganderättsavtal. Har ni inget avtal gäller bestämmelserna i samäganderättslagen. Samäganderättslagens bestämmelser innebär att en delägare har rätt att bestämma över sin andel men att ni måste vara överens för beslut avseende försäljning, renovering, pantsättning m.m. av hela det samägda. En delägare har även rätt att begära försäljning av bostadsrätten på offentlig auktion. I ert fall kommer således rättigheterna till stor del att regleras utifrån vad ni avtalar.
Som redogjort för enligt ovan kan det ofta vara en god idé att anlita en jurist som är behjälplig med att upprätta såväl överlåtelse- som samäganderättsavtal. Detta kan en av våra jurister på Lawline juristbyrå sköta åt er. Om så är intressant är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
