Hur mycket ska jag köpa ut min sambo för ur den gemensamma fastigheten vid bodelning?

2020-09-01 i Bodelning
FRÅGA
Hej!Jag skall köpa ut min sambo ur våran fastighet. Vi äger hälften var.Huset är värderat till 4miljoner kronor. Och en mäklare vid ev försäljning skall ha 100kVi har lån på 2875000krHur mycket är jag tvungen o lösa ut henne med? Är det ett måste att 22% skatt dras av på vinsten som blir som hon då får betala häften av eller vad är de som gäller?Hon vill ju givetvis få ut så mycket kontanter som möjligt och den skatten som dras av från hennes del går ju inte att göra uppskov på..? Så hon vill ju gärna sälja för att hon tror hon får ut mer av det? Hjälp hade uppskattas!
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Det korta svaret på din fråga är att jag tyvärr inte kan ge ett exakt belopp eftersom jag saknar ditt s.k. omkostnadsbelopp (förklaras mer ingående nedan). Däremot kan du bara fylla i dem saknade siffrorna i beräkningen nedan och få ut det belopp du ska lösa ut din sambo med. Som jag utvecklar nedan är bodelningar dispositiva, vilket innebär att du och din sambo kan komma överens om någonting annat. Om ni inte kommer överens om någonting annat, drar man av 22 % i latent kapitalvinstskatt (en fiktiv skatt) på fastighetens värde vilket gör att summan som du köper ut henne för blir lägre. Din sambo kommer inte betala skatt på beloppet hon köps ut för eftersom inkomster genom bodelningar är skattefria, (8 kap. 2 § inkomstskattelagen, IL) och därför är inte heller uppskov aktuellt. När man talar om latent kapitalvinstskatt menar man bara en fiktiv skatt för att göra en rättvis fördelning i bodelningen, det är ingen som i verkligheten betalar skatt till Skatteverket. Nedan förklarar jag mer om den latenta kapitalvinstskatten och hur man beräknar beloppet för att bli utköpt ur fastigheten.

Bodelningar är dispositiva

Inledningsvis vill jag framhålla att hur ni själva fördelar era tillgångar är er ensak så länge ni är överens. Med andra ord kan man säga att bodelningar är dispositiva, dvs. ni får avtala om ersättningen som ni själva vill. Detta under förutsättning att man exempelvis inte avstår från egendom eller undervärderar egendom till skada för sina borgenärer (13 kap. 1 § äktenskapsbalken). Jag kommer dock utgå från värderings- och beräkningsregler om en rättvis fördelning som bodelningsförrättare använder när makar inte kommer överens om en annan fördelning.

Fastighetens värde vid bodelningen

Fastighetens marknadsvärde är 4 000 000 kr. Högsta domstolen har i NJA 1975 s. 288 slagit fast att en fastighets värde vid bodelningen utgörs av marknadsvärdet minskat med mäklarkostnader och den latenta kapitalvinstskatten. Syftet med detta är att få en rättvis fördelning genom att värdet i bodelningen ska motsvara nettovärdet för fastigheten om det hade sålts omedelbart. Detta för att den som övertar fastigheten inte ska komma i ett sämre läge än den som köps ut, då den som köps ut inte beskattas för inkomster från bodelningen medan den som övertar fastigheten kommer bli beskattad för hela vinsten vid en framtida försäljning. Du kommer ju vid en framtida försäljning av fastigheten beskattas för hela vinsten medan din sambo inte betalar skatt på pengarna hon köps ut från fastigheten med. För att förhindra att denna orättvisa situation består beaktar man därför denna (fiktiva) latenta kapitalvinstskatt vid beräkningen av beloppet som partnern ska köpas ut för.

Alltså beräknas fastighetens värde vid bodelningen enligt följande formel:

Marknadsvärdet (4 000 000 kr) – uppskattade mäklarkostnader (100 000) – latent kapitalvinstskatt

Marknadsvärdet ska alltså minskas med uppskattade mäklarkostnader samt med den latenta kapitalvinstskatten. Den latenta kapitalvinstskatten kan förenklat beräknas genom att du multiplicerar kapitalvinsten med 22 %. Kapitalvinsten kan beräknas genom:

Marknadsvärdet (4 000 000) – försäljnings- och mäklarkostnader (100 000) – omkostnadsbeloppet (okänt) = Kapitalvinsten (44 kap. 13 § IL).

Omkostnadsbeloppet består av priset som ni köpt fastigheten för (okänt) ökat med eventuella förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Förbättringsutgifter är exempelvis utgifter för ny- till- och ombyggnader på fastigheten.

Sammanfattningsvis är fastighetens värde i bodelningen:

4 000 000 (dvs. marknadsvärdet) – 100 000 (dvs. uppskattade mäklarkostnader) – kapitalvinsten x 0,22

Eftersom ni äger hälften var av fastigheten har ni rätt till hälften var av fastighetens värde, det vill säga det belopp man får av ovanstående formel. Av förenklingsskäl kommer jag kalla hälften av fastighetens värde för Y.

Storleken på ersättningen för att köpa ut den andre

Du och din sambo ska alltså anses äga varsitt Y och har därmed rätt att få ut ett belopp motsvarande Y. Eftersom ni står på bostadslånet och jag antar att ni delar skulden lika kan man i bodelningen se det som att ni har en varsin skuld på 1 437 000 kr (hälften av 2 875 000 kr). Vid övertagande av fastigheter i en bodelning är det aktuellt att den som vill köpa ut den andre även övertar dennes del av lånet för fastigheten. Övertagandet av lånet ses som en ersättning för övertagandet av den andres del av fastigheten, motsvarande skuldbeloppet. Alltså blir storleken på ersättningen du köper ut din sambo för = Y – 1 437 000, under förutsättning att din sambo blir skuldfri vad gäller fastigheten samt att långivaren går med på detta upplägg.

Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig!

Med vänliga hälsningar,

Dostan Sulaiman
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Bodelning (2633)
2020-09-28 Har jag rätt att få min egendom vid en bodelning?
2020-09-26 Hur gör vi en bodelning när vi ska skiljas?
2020-09-25 Vad krävs för att en gåva inte ska ingå i bodelningen?
2020-09-21 Vem har rätt till fastigheten efter separation?

Alla besvarade frågor (84447)