Hur mycket ska jag betala för att lösa ut min sambo ur bostadsrätt vid separation?

FRÅGA
Vi ska separera och jag vill köpa ut min sambo. Hur mycket ska jag betala henne ? Värdet på bostadsrätten är 925 000kr. Inköp 610 000kr. Lån 461 000kr.
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

När ett samboförhållande upphör av annan anledning än att samborna ingår äktenskap med varandra ska på begäran av någon av samborna samboegendomen fördelas dem emellan. Begäran om bodelning ska framställas senast ett år efter att samboförhållandet upphörde (8 § sambolagen, SamboL). Till samboegendom hör sambors gemensamma bostad och bohag om egendomen förvärvats för gemensam användning (3 § SamboL). Normalt sett räknas bostaden som samboegendom om den är förvärvad under samboförhållandet. Det kvittar då vem som står som ägare av bostaden. Detsamma gäller i övrigt för allt som räknas till samboegendomen.

Framtida skatteberäkning för bostaden

Vid övertagande av bostad genom bodelning är man inte skattskyldig. Däremot kommer du i framtiden, när du säljer bostaden, att bli skattskyldig för den vinst som görs. Därför görs det vid utlösen en fiktiv försäljning för att man ska beakta eventuell framtida skatt som ska dras av. Det innebär att du ska ersättas för den skatt du kommer att betala vid en framtida försäljning. Den utgångspunkt man har är om det skulle skett en försäljning nu (då det är omöjligt att veta vad fastigheten rent faktiskt är värd i framtiden). I praktiken sker det genom att man gör en värdering av lägenheten och därefter dras 22% skatt på den eventuella vinsten. Slutligen delas summan i två delar.

I ert fall är "försäljningspriset" 925.000 kronor medans inköpspriset är 610.000 kronor vilket innebär en vinst vid den fiktiva försäljningen. Vinst vid försäljning av fastighet ska beskattas i inkomstslaget kapital (42 kap. 1 § inkomstskattelagen, IL). Kapitalvinsten beräknas som skillnaden mellan ersättningen för den avyttrade tillgången minskad med utgifterna för avyttringen och omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). I ert fall är "ersättningen" för den avyttrade bostadsrätten 925.000 kronor, om det är marknadspriset ni är överens om. Ni kan även dra av kostnader för avyttring (mäklarkostnader). Kostnaderna får dras av från ersättningsbeloppet innan kapitalvinstberäkningen görs.

Omkostnadsbeloppet är anskaffningsutgiften (vad ni ursprungligen köpte bostadsrätten för) ökad med förbättringsutgifter (44 kap. 14 § IL). Förbättringsutgifter får beaktas vid beräkning av omkostnadsbeloppet för de beskattningsår då de sammanlagt uppgått till minst 5.000 kronor (46 kap. 8 § IL). Även utgifter för förbättrande reparationer och underhåll av lägenheten räknas som en förbättringsutgift, men måste hänföra sig till beskattningsåret eller något av de fem föregående beskattningsåren (46 kap. 10 § IL).

Beräkning i ert fall

I ert fall har jag inte tillgång till varken eventuella renoveringar som skett eller andra förbättringar varför min uträkning kommer att bli ganska förenklad. I ert fall kan en beräkning se ut enligt följande:

Marknadsvärde: 925 000 kronor

Omkostnadsbelopp: 610 000 kronor

Vinst: 925 000 – 610 000 = 315 000 kronor

Skatt: 22 % på 315 000 kronor = 69 300 kronor

Nettovärde: 925 000 kronor – skatten om 69 300 kronor = 855 700 kronor. Hälften av detta är utgångspunkten för vad som ska betalas för att lösa ut din sambo (427.850 kronor). Däremot ska det i bodelningen vid beräkningen av en sambos andelar avräknas så mycket att det täcker de skulder som sambon hade när samboförhållandet upphörde. Från summan ovan ska då lånet om 461 000 kronor avräknas. Summan att lösa ut din sambo med blir därför 855 700-461 000 = 394 700 kronor / 2 = 197 350 kronor.

Du bör dock beakta att uträkningen kan skifta beroende på eventuella förbättringar ni gjort och om ni väljer att inkludera mäklarkostnader. Min rekommendation är att du anlitar en jurist som företräder dina intressen och går igenom era räkenskaper. Uträkningen kan även skifta om det finns annan samboegendom än lägenheten som ska ingå i bodelningen och eventuella skulder hänförlig till sådan egendom. En av våra jurister kan som ombud för dig upprätta ett förslag till bodelning och en uträkning ni kan komma överens om. För det fall att du är intresserad av att anlita en av Lawlines jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se. I nuläget erbjuder vi möten per telefon, e-post och Skype.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Sambo och samboavtal (2724)
2020-09-18 Sambor med gemensamt barn - kan barnet kräva hälften av den gemensamt ägda bostadsrätten?
2020-09-18 Hur mycket har en efterlevande sambo rätt att få ut vid bodelning?
2020-09-16 Vad kan kostnaden för att köpa ut någon från gemensam bostad bli och hur går det till?
2020-09-15 Sambolagen

Alla besvarade frågor (84158)