Hur mycket får jag betala i skatt om jag säljer en fastighet jag fått i gåva av mina föräldrar?
Jag är ensambarn och mina föräldrar äger en villa som dom vill sälja till mig. Taxeringsvärdet ligger på ca 1200.000 och det är värderat till ca 3.000.000 dom vill att jag skall köpa det för ca 800.000 själv köpte dom huset 1959 för 30.000. Nu till frågan, vad händer om jag säljer huset efter något år? Hur mycket får jag skatta? Får jag skatta mindre om jag köper en ny bostad? Vad är bästa sättet att göra för att jag resp. mina föräldrar får betala så lite skatt som möjligt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Dessvärre kan jag inte svara på exakt hur mycket du skulle kunna behöva betala i skatt vid en överlåtelse av fastigheten i framtiden. Detta för att den slutliga skatten beror på en hel del olika faktorer, bland annat eventuella övriga inkomster du har haft under beskattningsåret. Jag kommer därför att besvara din fråga på ett mer övergripande sätt och förklara hur beskattningen fungerar vid fastighetsöverlåtelser och vad som påverkar skattens storlek. Regler som reglerar detta finns främst i inkomstskattelagen (IL).
Hur kan ni undvika skatt i samband med överlåtelse av fastigheten till dig från dina föräldrar?
För överlåtelser av fastigheter gäller den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Principen innebär att överlåtelsen kommer att behandlas som en gåva i skattehänseende om överlåtelsen anses innefatta en gåvodel. En gåvodel anses finnas om den ersättning du ger till dina föräldrar för fastigheten understiger fastighetens taxeringsvärde. Överlåtelsen kommer då i sin helhet att skatterättsligt betraktas som en gåva. Att överlåtelsen betraktas som en gåva, även om du skulle ge 800 000 kr i ersättning till dina föräldrar, innebär att dina föräldrar inte kommer att behöva betala någon skatt på de 800 000 kr de får i ersättning från dig. Detta eftersom vi inte har någon gåvoskatt i Sverige (8 kap. 2 § IL).
För att även undvika att du själv behöver betala stämpelskatt på förvärvet av fastigheten, bör ni dessutom se till att ersättningen du ger dina föräldrar understiger 85% av föregående års taxeringsvärde. Då slipper du betala stämpelskatt som annars är 1,5% på det högsta beloppen av taxeringsvärdet eller ersättningen du ger till dina föräldrar (5 § lag om stämpelskatt).
Hur mycket skatt får du betala vid en framtida försäljning av fastigheten?
Om du i framtiden skulle sälja fastigheten och gör en vinst på försäljningen, kommer du att behöva betala skatt på vinsten, så kallad reavinstskatt. Den effektiva skatten på vinsten är 22% (45 kap. 33 § IL och 65 kap. 7 § IL).
Vinsten beräknas genom följande formel:
Vinsten = ersättningen vid försäljningen – utgifter för avyttringen – omkostnadsbeloppet
Ersättningen vid försäljningen är helt enkelt den summa du i framtiden säljer fastigheten för. Detta belopp ska sedan minskas med utgifter för avyttringen, exempelvis mäklarkostnader du haft för försäljningen av fastigheten (44 kap. 13 § IL).
Från det belopp som återstår ska man sedan dra bort det så kallade omkostnadsbeloppet (44 kap.14 § IL). Omkostnadsbeloppet består av två delar, dels den utgift man haft för att införskaffa fastigheten samt eventuella kostnader man har haft för att förbättra fastigheten. Utgifter för att förbättra fastigheten kan exempelvis vara olika förbättrande reparationer, ombyggnationer, tillbyggnationer eller liknande utgifter (45 kap. 11-12 § IL). Om du skulle överta dina föräldrars fastighet har du rätt att överta dina föräldrars omkostnadsbelopp (44 kap. 21 § IL). Det betyder att ditt omkostnadsbelopp utgörs dels dina egna utgifter (de 800 000 du ska betala för fastigheten samt eventuella förbättringsutgifter), dels de utgifter dina föräldrar har haft för att själva införskaffa huset och eventuella förbättringsutgifter de har haft. Om vi antar att inga förbättringsutgifter finns innebär detta att ditt omkostnadsbelopp hade blivit 830 000 kr.
Om vi använder de siffror du anger i din fråga skulle reavinstberäkningen alltså se ut som följer, om vi utgår från att du skulle sälja fastigheten till marknadsvärdet 3 000 000 kr:
3 000 000 – 830 000 = 2 170 000 kr i vinst vid försäljningen.
På vinsten belöper sedan 22% effektiv skatt: 2 170 000 x 0,22 = 477 400 kr i skatt.
Jag kan inte svara på om du får betala mindre skatt om du skulle köpa en ny bostad istället för dina föräldrars fastighet. Hur mycket skatt du får betala vid försäljning av en ny fastighet beräknas enligt samma formel som ovan, och skattens storlek beror därför på hur mycket du köper fastigheten för, vilka förbättringsutgifter som finns och vad du sedan säljer bostaden för. Men oavsett om du skulle sälja dina föräldrars fastighet eller en nyköpt fastighet är skattesatsen 22% av vinsten, i alla fall i dagsläget.
Sammanfattning
För att betala så lite skatt som möjligt vid ett eventuellt köp av dina föräldrars fastighet bör ni se till att ersättningen du ger till dina föräldrar understiger 85% av fastighetens taxeringsvärde. Detta för att dina föräldrar ska slippa reavinstbeskattning och för att du ska slippa betala stämpelskatt. Hur mycket skatt du skulle kunna komma att behöva betala vid en framtida försäljning av fastigheten beror på hur stor vinst du skulle göra vid en sådan försäljning. Vinsten beräknas genom att man tar ersättningen du får vid försäljningen och minskar detta belopp med olika utgifter du haft för att förvärva fastigheten. På det återstående beloppet belöper 22% skatt.
Hoppas detta besvarade din fråga!
Med vänliga hälsningar
