Hur långtgående är undersökningsplikten?
Hej,
Vi har nyligen köpt en fastighet byggd 1923. Den är i behov av renovering, vilket vi var medvetna om när vi köpte fastigheten. När vi rev en av innerväggarna upptäckte vi en vattenkran med vred och vattentillförsel, samt en tre-fas koppling utan uttag, endast ett trasigt plasthölje över trådarna och ström på trådarna, bakom innerväggen. Huset var besiktigat av Anticimex och enligt protokollet påtalas brister med tätskikt i badrum och att det ej fanns jordad el i kök & badrum, samt att petskydd saknas i elkontakter. Eftersom vi hittade detta i bakom en innervägg har vi fortsatt att ta ner ytskikt i tak och väggar, och har då upptäckt ett flertal inbyggda eldosor utan skydd, elkablar ligger öppet inbyggda i tak och vägg med ström på trådar, synliga koppar trådar.
Vi har anmält detta som dolda fel, då vi inte kunnat upptäcka det om vi inte rivit väggar och tak under visningen. Vi har nu fått avslag på vår anmälan och Anticemex hävdar att detta kan förväntas i en byggnad med äldre standard. Vår fråga är: ska man riva väggar och tak för att kontrollera detta? Var går gränsen för undersökningsplikt?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att ni vänder dig till Lawline med er fråga!
I mitt svar kommer jag först förklara vad som utgör ett dolt fel och hur långtgående undersökningsplikten är för att sedan svara på vad som gäller i ert fall.
Vad utgör ett dolt fel och hur långtgående är undersökningsplikten?
Reglerna om fel i fastigheter hittas i Jordabalkens 4 kap.
För att ett fel ska räknas som dolt krävs att det uppfyller dessa tre krav:
1. Felet måste ha funnits i bostaden redan när du köpte den.
2. Felet ska inte ha varit upptäckbart.
Ni som köpare har en långtgående undersökningsplikt som i princip innebär att ni själva måste undersöka allt som går att undersöka. Om ni anlitat en besiktningsman vid husköpet som inte hittat felet/felen talar det för att det är ett fel som inte gick att upptäcka.
3. Felet ska inte ha varit förväntat.
När man säger att felet inte ska ha varit förväntat, menar man att ett fel som är rimligt i förhållande till bostadens ålder, skick och konstruktion inte kan räknas som dolt även om det inte upptäcktes i en noggrann undersökning.
Exempel på sådana fel som brukar uppfylla dessa tre krav är felaktiga elinstallationer, felinstallerad avlopp och felaktig konstruktion av huset.
Vad gäller i ert fall?
De fel i fastigheten som ni beskriver bör i alla fall räknas som en felaktig elinstallation, vilket brukar vara ett typexempel på ett dolt fel.
Det första kravet, att felet måste funnits i bostaden vid köpet, antar jag är uppfyllt.
Det andra kravet, att felet inte ska ha varit upptäckbart, hänger nära samma med undersökningsplikten. Undersökningsplikten är som sagt långtgående och köparen ska i princip undersöka allt som går att undersöka. Det ska dock inte krävas att ni river väggar och tak under visningen. Det som kan göra att felen varit upptäckbara är om det funnits ritningar eller annan dokumentation om felen som ni haft tillgång till. Om det inte funnits någon sådan information om felen så har ni i denna del fullgjort er undersökningsplikt eftersom att det inte kan krävas att ni river väggar och tak på visningen.
Det sista kravet, att felet inte ska ha varit förväntat, verkar vara de krav som Anticemex stödjer sitt avslag på. Om felet är förväntat med tanke på fastighetens ålder, skick och konstruktion så spelar det ingen roll om ni undersökt allt som går att undersöka och därmed fullgjort undersökningsplikten, felet kommer inte räknas som dolt ändå. Frågan blir om fastigheter byggda år 1923 kan förväntas ha de typer av el- och vattensystem som du beskriver, alltså, var det vanligt att husen var byggda på detta sätt 1923? eller är det normalt att el-och vattensystem åldras på så sätt att resultatet blir de fel du beskriver? Om svaret på den frågan är ja så är inte felet dolt. Kan ni däremot visa att detta inte var standarden på 1920-talet eller att detta inte är resultat av fastighetens åldrande är felet att anse som dolt.
Hoppas du fått svar på din fråga!
