Hur lång uppsägningstid gäller för lokalhyresgäster?
Jag är på väg att förvärva en industrilokal i vilken jag kommer att bedriva egen verksamhet och även kommer att genomföra omfattande omedelbara ombyggnationer. I fastigheten finns en befintlig hyresgäst på en mindre yta som hävdar indirekt besittningsskydd. Jag avser då köpet av fastigheten är genomförd att säga upp hyresavtalet och avhysa nuvarande hyresgäst snarast möjligt, samt erbjuda ersättningslokal anpassad för befintlig hyresgästs nuvarande verksamhet. Hyresgästens avtal med nuvarande hyresvärd gäller ytterligare ett år.
Min fråga är hur snabbt jag kan räkna med att få nuvarande hyresgäst att flytta ut utifrån det att fastighetsköpet är klart och jag levererat uppsägning på grund av egen verksamhet och ombyggnation?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Indirekt besittningsskydd och ersättningsskyldighet
Förutsatt att lokalhyresgästen har innehaft lokalen i mer än 9 månader har hyresgästen ett indirekt besittningsskydd. Att hyresgästen har ett indirekt besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt till ersättning om du som hyresvärd sagt upp avtalet och inte vill förlänga det eller om hyresgästen inte godtar de hyresvillkor som du kräver för förlängning. (12 kap. 57 § 1 st. JB)
Undantag från det indirekta besittningsskyddet föreligger dock om huset ska genomgå en sådan större ombyggnation att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnationen, hyresgästen har då inte rätt till ersättning. För att du som hyresvärd inte ska bli ersättningsskyldig krävs dock att du anvisar en annan lokal som är godtagbar för hyresgästen alternativt att hyresavtalet innehåller villkor om att hyresförhållandet ska upphöra pga. ombyggnad och ombyggnaden ska påbörjas inom 5 år från villkorets tillkomst. (12 kap. 57 § 3 st JB) Det sistnämnda innebär att en ombyggnadsklausul kan tas in i hyreskontraktet men att den endast skyddar dig om hyresvärd mot ersättningsskyldighet under 5 år.
Huvudregeln vid ombyggnation är alltså att det indirekta besittningsskyddet inte gäller och att hyresgästen således inte har rätt till skadestånd. Det förutsätter dock att du som hyresvärd hänvisar hyresgästen till en godtagbar ersättningslokal alternativt att det finns en ombyggnadsklausul i avtalet. Om så däremot inte är fallet gäller det indirekta besittningsskyddet och hyresgästen har rätt till ersättning.
För att en ersättningslokal ska anses vara godtagbar krävs dock inte att ersättningslokalen är exakt likvärdig med den tidigare lokalen men den måste vara godtagbar på så sätt att hyresgästen ska kunna bedriva sin verksamhet under samma förutsättningar som tidigare. Hyran kan således vara annan än för den tidigare lokalen. Avgörande för om en ersättningslokal är godtagbar är att ersättningslokalen ska ha likartade förutsättningar för hyresgästen att bedriva sin verksamhet som i nuvarande lokal utifrån läge, storlek och utformning. (Göta HovR 150309, T 11-14 resp Svea HovR 140520, T 10009-12) För att kunna avgöra om ersättningslokalen är godtagbar kan man ta hjälp av Hyresnämnden och få ett yttrande.
Hur länge har hyresgästen rätt att sitta kvar i lokalen efter uppsägningen?
Hur lång uppsägningstid som hyresgästen har beror av om hyresavtalet är ingånget på bestämd tid eller om det är ett tillsvidareavtal. Hur lång uppsägningstiden är bestäms av hur lång tid som hyresförhållandet har varit så länge man inte har avtalat om längre uppsägningstid.
Uppsägningstid för lokalhyresavtal ingånget på bestämd tid är:
1. en dag i förväg om hyrestiden är längst två veckor,
2. en vecka i förväg om hyrestiden är längre än två veckor men längst tre månader,
3. tre månader i förväg om hyrestiden är längre än tre månader men längst nio månader,
4. nio månader i förväg om hyrestiden är längre än nio månader.
(12 kap. 4 § 2 st JB)
Om hyresavtalet är ett tillsvidareavtal är uppsägningstiden 9 månader. (12 kap. 4 § 1 st JB)
Hoppas detta besvarade din fråga och gav klarhet i rättsläget! Om något är otydligt är du varmt välkommen att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.se.
Med vänlig hälsning,
