Hur lång uppsägningstid gäller för hyresgäster av bostad, vid privatuthyrning samt vid hyra enligt hyreslagen?
Hyresgästen A hyr ett av husen på en gård. I hyresavtalet står att uppsägningstiden är 3 månader.
Hyresvärden B har en arvtagare till gården som vill bosätta sig på denna fastighet.
B säger upp A med 6 månaders uppsägningstid, med angivande av motivering. A kontaktar hyresgästföreningen. Efter 1 månad lämnas uppsägning till värden B, med en månads uppsägning, dvs ej tre månader som det står i avtalet. Är detta riktigt?
Kommentar: En månads uppsägning gäller för uthyrning av egen bostad, om uthyrning av egen bostad gäller, skulle väl inte besittningsskyddet vara starkt?
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som att du undrar om det verkligen stämmer att hyresgästen har en månads uppsägningstid, samt hur detta förhåller sig till hyresgästens besittningsskydd.
Först och främst ska jag gå igenom vad besittningsskydd innebär, och därefter vilka uppsägningstider som kan gälla i detta fall beroende lite på de närmare omständigheterna i er situation.
Besittningsskydd
Så kallat direkt besittningsskydd är en rätt till förlängning av hyresavtal som hyresgäster har. Denna rätt stadgas i 12 kap 46 § jordabalken (JB) och innebär att en förstahandshyresgäst till en bostadslägenhet har som huvudregel har rätt till förlängning av sitt hyresavtal om det sagts upp av hyresvärden. Denna besittningsrätt kan endast upphävas genom vissa i bestämmelsen uppräknade omständigheter.
Denna besittningsrätt gäller dock endast om det är jordabalkens kapitel om hyresrätt som är tillämpligt och inte om det istället är privatuthyrningslagen som är tillämplig. Jag ska i det följande gå igenom skillnaden.
Privatuthyrningslagen
Denna lag är tillämplig vid uthyrning av egen bostad. För att denna lag ska vara tillämplig i er situation krävs således att hyresvärden antingen endast har gjort en uthyrning av en bostad på detta sätt eller att uthyrningen i fråga är den första uthyrningen på detta sätt om hen gör flera uthyrningar samtidigt.
Om denna lag är tillämplig, vilket hyresgästen hävdar, har hen rätt till endast en månads uppsägningstid. Dock har hen i detta fall inget besittningsskydd. Hyresvärden har å sin sida rätt till tre månaders uppsägningstid, såvida inte en längre uppsägningstid avtalats för hen (se privatuthyrningslagen 3 §andra stycket).
Jordabalken
Om privatuthyrningslagen inte är tillämplig blir det istället JB som ska tillämpas. Enligt 12:4-5 JB är uppsägningstiden tre månader för hyresgästen. I detta fall gäller även det direkta besittningsskyddet för hyresgästen om det är hyresvärden som sagt upp hyresavtalet. Eftersom det i detta fall är (bland annat) hyresgästen som sagt upp avtalet kan dock det direkta besittningsskyddet inte göras gällande.
Om privatuthyrningslagen inte är tillämplig ska således jordabalkens regler tillämpas. I så fall är det tre månaders uppsägningstid som gäller för hyresgästen. För hyresvärden är uppsägningstiden också tre månader, såvida inte längre uppsägningstid avtalats.
Jag hoppas att du fått svar på din fråga. Tveka inte att kommentera nedan eller att ställa en ny fråga om du har fler funderingar!
Med vänliga hälsningar,
