Hur kan besittningsskyddet för en andrahandshyresgäst avtalas bort?
Min dotter har en hyresrätt och tänker hyra ut två rum i andra hand till sin frånskilde make förutsatt att hon kan var säker på att han inte på något sätt kan få besittningsskydd. Vad jag förstår kan man göra ett avtal om detta, men efter två kan likafullt besittningsskydd uppkomma. Hur kan detta undvikas? Kan hon göra ett avtal som tar slut efter två år och sedan göra ett nytt tvåårsavtal? Eller måste han flytta ut innan de gör ett nytt tvåårsavtal?
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I din fråga framgår att din dotter vill hyra ut två rum i andra hand till sin frånskilde make, men inte hur stor lägenheten är och om det finns fler rum den före detta maken inte ska hyra. I mitt svar kommer jag därför gå in på dels vad som gäller om din dotter bor någon annanstans under uthyrningstiden, men också vad som gäller om hon också bor i lägenheten under uthyrningstiden.
Om din dotter hyr ut sin hyresrätt i andra hand
Din dotter är förstahandshyresgäst, och bor hon inte i lägenheten så hyr hon ut den i andra hand. Precis som du säger får en andrahandshyresgäst besittningsskydd efter att ha bott i lägenheten i mer än två år, om den som hyr ut har förstahandskontraktet på hyresrätten (JB 12:45). Det är dock möjligt att avtala bort besittningsskyddet, men det finns vissa begränsningar. Skyddet för hyresgäster är en viktig princip för att människor ska kunna känna sig trygga med sitt boende, vilket innebär att avtal som inskränker det skyddet i vissa fall måste godkännas av hyresnämnden.
Möjliga överenskommelser om avstående från besittningsskydd
Din dotter och hennes frånskilde make kan ingå ett avtal som gör att hans besittningsskydd visserligen aktiveras efter två år, men kan brytas när helst din dotter vill flytta tillbaka till lägenheten. Den överenskommelsen gäller i fyra år. En blankett de kan fylla i för denna avtalsform finns här, och den börjar gälla när den skrivits under: http://www.hyresnamnden.se/Domstolar/hyresnamnderna/Avst%c3%a5ende%20fr%c3%a5n%20besittningsskydd%20-%20HN%204.pdf
Om din dotter vill ha möjlighet att säga upp hyresavtalet av andra skäl kan de ingå ett avtal som fastslår under vilka omständigheter hon vill kunna säga upp avtalet. De kan även komma överens om att avtalet ska gälla under en längre tid än fyra år. Då krävs dock hyresnämndens godkännande för att avtalet ska vara giltigt. Då är det istället denna blankett de kan använda, och som sedan ska skickas in till hyresnämnden för godkännande: http://www.hyresnamnden.se/Domstolar/hyresnamnderna/Avst%c3%a5ende%20fr%c3%a5n%20besittningsskydd%20-%20HN%202.pdf
Att vänta tills två år gått och sedan säga upp hyresavtalet, för att återuppta det på med en förnyat besittningsavsägelse kan ses som ett kringgående av lagen, vilket kan vara till nackdel för din dotter om en tvist skulle uppstå. Jag rekommenderar därför att din dotter undersöker möjligheten att få hyresnämndens godkännande om hon vill kunna hyra ut lägenheten i mer än två år och kunna säga upp avtalet av andra anledningar än att hon själv vill flytta tillbaka.
Det är dock värt att notera att besittningsskyddet bara innebär en rätt för andrahandshyresgästen att bo kvar tills avtalstiden går ut, samt att inte behöva flytta i annat fall än då förstahandshyresgästen vill flytta tillbaka. Andrahandshyresgästen kan aldrig genom besittningsskyddet ta över förstahandskontraktet, bara en begränsad rätt att få bo kvar.
Om din dotters frånskilde make är hennes inneboende
Bor din dotter kvar i lägenheten och bara hyr ut två rum är den frånskilde maken hennes inneboende. Om så är fallet har han inget besittningsskydd alls, utan de villkor de kommer överens om är vad som gäller (JB 12:45).
Rätten att säga upp hyresavtalet i andra fall
Slutligen vill jag nämna att din dotter alltid har rätt att säga upp andrahandshyresavtalet om dennes före detta make grovt åsidosätter sina förpliktelser enligt hyresavtalet (JB 12:46), vilket kan vara fallet om han inte betalar hyran, förstör inredning i lägenheten eller liknande.
Hoppas att du fick svar på din fråga.
Vänliga hälsningar,
