Hur ingås ett giltigt avtal?
Hej. Min flickvän hyr en lokal från en bostadsrättsförening och har genom mailkorrespondens fått reducerad hyra för avtalets resterande tid. Hon har även fått hyresavier med det reducerade beloppet. Nu när de förhandlar om nästa kontrakt för fortsatt uthyrning påstår föreningen att det skett ett missförstånd och att hon ska betala full hyra resterande tid och skickat nya avier. Har de rätt att göra så då de redan gått med på lägre hyra för den perioden?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I din fråga framgår det att det finns mejlkorrespondens mellan bostadsrättsföreningen och din flickvän där det finns en överenskommelse om en reducerad hyra för resterande tid av det gällande avtalet parterna emellan. Det jag förstår av din fråga är att bostadsrättsföreningen nu menar att det har skett ett missförstånd och att de skickar nya avier med ett belopp som inte framgår av mejlkorrespondensen. I mitt svar kommer jag att redogöra för avtalslagens grundläggande principer och applicera dessa på er situation. Jag kommer att tillämpa avtalslagen (AvtL).
Hur ingås ett giltigt avtal?
Huvudregeln inom svensk rätt är att det råder avtalsfrihet, detta innebär att vi har en frihet och rätt att bestämma vilka personer vi vill sluta avtal med och själva bestämma avtalets innehåll.
För att ett avtal ska vara giltigt är huvudregeln att det inte finns något formkrav eller krav på innehåll för att vara giltigt (1 § AvtL). Det räcker alltså med att det föreligger en överensstämmande viljeförklaring mellan parterna för att ett avtal ska uppkomma. Därför anses även muntliga avtal vara en giltig form av avtal. Undantaget från huvudregeln är avtal med legala formkrav och exempel på dessa är testamenten där det krävs att avtalet ingås skriftligen, att parterna skriver under och att det finns vittnen.
Ett bindande avtal kommer till stånd först när en anbudsgivare har gett ett anbud som motparten antar genom en accept. Som grundläggande regel kan vi säga att avtalets bundenhet ska ha uppkommit när parterna har kommunicerat en vilja för att bundenheten ska uppstå. Jag vill däremot poängtera att omständigheter i olika fall kan göra att tidpunkten för bundenhetens uppkomst kan variera.
Eftersom jag inte har tillgång till mejlkorrespondensen kan jag inte säga vem som är anbudsgivaren och anbudstagaren. Att din flickvän däremot har fått avier och betalat det reducerade beloppet tyder på att bundenheten har uppstått. Avtalet gäller så länge som parterna har avtalat det. När två parter ingår ett avtal och anbud och accept har skett så gäller det. En viktig princip inom avtalsrätten är pacta sunt servanda. Detta är ett begrepp på latin som som betyder att avtal ska hållas, vilket innebär att om parterna ingått i ett giltigt avtal är bundna av det.
Sammanfattning och vägledning
Som sagt ovan krävs det att båda parterna har en överensstämmande viljeförklaring för att avtalet ska uppkomma, det krävs även att anbud och accept har skett. Att din flickvän har betalat det reducerade beloppet tyder på att det finns ett giltigt avtal mellan parterna där det är det reducerade beloppet som gäller. Bostadsrättsföreningen ska därför hålla sig till principen om pacta sunt servanda och därför inte kräva att din flickvän ska betala en högre summa än avtalat. Det bostadsrättsföreningen däremot kan göra är att tillsammans med din flickvän komma överens om ett nytt avtal när det nu gällande avtalet löper ut.
Om du behöver mer rådgivning rekommenderar jag dig att ta kontakt med vår byrå.
Du kan boka en tid med vår juristbyrå här eller ringa oss för att få mer information.
Kontaktuppgifter till vår telefonkontakt:
Telefon: 08-533 300 04
Öppettider: Mån-fre kl. 10.00−16.00.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga, annars är du såklart välkommen att ställa en ny!
Med vänliga hälsningar,
