Hur hög hyra behöver jag betala som inneboende?
Hej! Min lägenhet har vattenskadats och jag kan inte bo där (bostadsrätt). Har nu blivit erbjuden att dela en etta med en bekant, alltså bli inneboende medan min lägenhet renoveras. Hur mycket kan han ta i hyra? Finns det någon lag? Jag förväntar mig att mitt försäkringsbolag ska betala mitt nya boende. Men är väldigt svårt att hitta något rimligt här i Stockholm.
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Av din fråga framgår inte om lägenheten som du ska bo i är en hyresrättslägenhet eller bostadsrättslägenhet. Svaret skiljer sig åt något beroende på vilken typ av lägenhet det är. Jag skiljer därför på dessa två scenarion nedan.
Hyresrätt
Om lägenheten som du ska vara inneboende i är en hyresrättslägenhet regleras hyresförhållandet av 12 kap. jordabalken, som i folkmun ofta brukar kallas hyreslagen. Av dessa lagbestämmelser framgår bland annat att hyresbeloppet antingen ska vara bestämt i avtalet eller anknytas till förstahandshyresgästens hyra (19 §) och att hyresvärden kan bli återbetalningsskyldig om hyresbeloppet är högre än skäligt (55 e §). Att hyresbeloppet ska vara skäligt innebär att det inte får vara påtagligt högre än hyran för lägenheter som är likvärdiga med hänsyn till bruksvärdet (55 §).
För att avgöra hur hög hyra din bekanta kan ta ut kan det därmed vara nödvändigt att jämföra med hyran för inneboende i liknande lägenheter. Notera dock att bruksvärdet inte är detsamma som marknadsvärdet. Att det är hög efterfrågan på bostadslägenheter innebär således inte att din bekanta får ta ut en högre hyra, utan hyran ska ställas i relation till en skälig hyra för likvärdiga utrymmen.
Bostadsrätt
Om lägenheten är en bostadsrätt, tillämpas istället den så kallade privatuthyrningslagen. Enligt 4 § ska hyran vid en eventuell tvist fastställas till ett belopp som inte påtagligt överstiger kapitalkostnaden och driftskostnaderna för bostaden. Detta kallas för en kostnadsbaserad hyra. Driftskostnaderna bestäms utifrån bostadsrättsinnehavarens faktiska utgifter, exempelvis avgifter till bostadsrättsföreningen, möbelslitage och avgifter för el, värme och vatten. Kapitalkostnaden beräknas däremot schablonmässigt som en skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde. Avkastningsräntan beräknas i sin tur som en årsränta på ett par procentenheter över Riksbankens referensränta. Referensräntan är för nuvarande -0,50 %, vilket innebär att en skälig avkastningsränta motsvaras av en årsränta på ungefär 1,50 %.
Om lägenheten är en bostadsrätt har alltså din bekanta rätt att ta ut en avgift motsvarande de faktiska driftkostnaderna samt en årsränta på 1,50 % av lägenhetens marknadsvärde. Eftersom du är inneboende måste hyran ställas i proportion till den utsträckning du kan nyttja lägenheten. Ju större möjligheter du har att nyttja lägenheten, desto högre kan hyran bli. Givetvis ska dock hyran vara lägre än om du hade hyrt hela lägenheten i andra hand.
Sammanfattning
Om du ska vara inneboende i en hyresrätt har förstahandshyresgästen rätt att ta ut en skälig hyra med hänsyn till bruksvärdet för liknande utrymmen. Om lägenheten däremot är en bostadsrätt har bostadsrättsinnehavaren rätt att ta ut en kostnadsbaserad hyra som beräknas utifrån summan av driftskostnaderna och en schablonbaserad kapitalkostnad.
Jag vet alldeles för lite om lägenheten för att kunna avgöra några faktiska belopp, men jag hoppas att mitt svar ändå har hjälpt dig att förstå hur hyran kan beräknas.
Med vänlig hälsning,
