Hur häver man ett husköp p.g.a. doft av kattpiss?

2021-08-17 i Fel i fastighet
FRÅGA
Jag hjälper en kompis. De var och kolla på ett hus och bestämde sig för att köpa det, de skrev på köpekontraktet och allt var bra. Ett halvår senare (nutid) så fick de tillträde till huset, men när de kommer in så möts de av en fruktansvärd doft av kattkiss. De började riva golven i huset och det visade sig rinna kattkiss ända ner till grunden i alla rum, det luktade ingenting på husvisningen. Nu står de där i panik och vet inte hur de ska göra, de vill ju så klart reklamera köpet men vet inte hur. Vad skulle ni rekommendera?
SVAR

Hej!

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Inledningsvis tolkar din fråga som att du undrar hur din vän bör gå tillväga, när vännen har köpt en fastighet och sedan vid tillträdet ångrar sig, med anledning av doften av kattkiss. Jordabalken (1970:994) (JB) kommer att användas för att besvara din fråga. Dessutom kommer rättsfall från Högsta domstolen att tas upp.

Köpet måste reklameras

Först och främst får inte köparen hävda att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde märkt felet. Detta kallas för reklamation (4 kap. 19 a § JB). Därför bör din vän reklamera omedelbart. I din väns fall bör sex månader vara lång tid, men eftersom det var först nu de fick tillträde så bör det ju vara först nu som vännen borde ha märkt felet. Därför bör det fortfarande kunna gå och reklamera köpet om vännen meddelar säljaren om felet så snart som möjligt. Enligt rättsfallet NJA 2008 s. 1158 var 4,5 månader att anses som skälig tid utifrån omständigheterna i det fallet, vilket kan ge en fingervisning om att sex månader bör kunna vara inom skälig tid, om omständigheterna i fallet talar för det. Kattpiss som märks först vid tillträdet bör kunna vara just en sådan omständighet som talar för att reklamationstiden förlängs.

En missnöjd köpare har flera alternativ

När det kommer till fastighetsköp kan en missnöjd köpare antingen kräva avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Prisavdrag eller hävning av köpet kan dock endast bli aktuellt om fastigheten inte överensstämmer med vad som följer av avtalet eller om fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Utöver detta kan köparen ha rätt till ersättning för skada, om fler eller förlusten beror på säljaren eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren lovat (4 kap. 19 § JB).

I din väns situation kan det hävdas dels att fastigheten inte höll det skick som utlovades; fastigheten överensstämde inte med avtalet som skrevs. Dels, att fastigheten avvek från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Din vän kunde ju inte under några som helst omständigheter kunna ana att hen skulle mötas av doften av kattpiss vid tillträdet, när det inte var känt vid visningen. Vännen kan alltså hävda att fastigheten avvek från vad hen med fog kunnat förutsätta.

Dessutom ansvarar säljaren för fastighetens skick från och med försäljningen till tillträdet. Säljaren ska ansvara för att fastigheten inte försämras eller skadas under tiden tills köparen fått tillträde. Om skada uppkommer, så får köparen antingen göra avdrag på köpeskillingen eller om skadan är av väsentlig betydelse, häva köpet. Talan om hävning måste ske inom ett år fr.o.m. tillträdet (4 kap. 12 § JB). Dessutom har köparen (din vän) rätt till ersättning för skada som uppkommit (4 kap. 13 § JB).

I din väns fall skulle vännen kunna hävda att säljaren ansvarade för skicket på fastigheten och att skicket försämrades tills vännen fick tillträde. Skada uppkom, eftersom katter har kissat i fastigheten vilket har väsentlig betydelse eftersom hela fastigheten är drabbad. För att återställa fastigheten krävs förmodligen ingen enkel reparation utan skadorna kräver omfattande renoveringsarbete, vilket ger din vän stöd för att kunna häva köpet, i enlighet med vännens önskemål. Dessutom kan som sagt ersättning krävas för besväret som uppkommit för din vän med anledning av de uppmärksammade skadorna.

Fel som inte kan åberopas

Det finns dock fel som inte kan åberopas. De felen är sådana som köparen borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten utifrån dess skick, i vilken mån jämförliga fastigheter bör undersökas samt utifrån de omständigheter som fanns vid köptillfället (4 kap. 19 § andra stycket JB). Som köpare har man en långtgående undersökningsplikt och om man inte är kunnig själv ska en fackman genomföra undersökningen. För att du ska kunna åberopa fel behöver felet vara s.k. "dolt", det vill säga man ska inte kunna ha upptäckt felet genom syn, hörsel, lukt eller känsel. Om din vän noga undersökt fastigheten och inte kände någon lukt talar det för att det är ett dolt fel som bör kunna åberopas. Därför behöver det utredas om lukten av kattpiss är ett fel som borde upptäckts vid en undersökning. Eftersom lukten var så stark när de fick tillträde så talar det ju för att lukten har tillkommit efter köpet och att den inte skäligen borde ha upptäckts av din vän vid tillfället vännen undersökte fastigheten. Säljaren blir ansvarig för dolda fel om det kan argumenteras väl för att man inte kunnat hitta dem av godtagliga anledningar, till exempel att din vän undersökt fastigheten ordentligt och använt sinnena.

Sammanfattning och rekommendationer

Sammanfattningsvis är det fråga om fel i fastigheten eftersom den avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Dessutom är det möjligt att säljaren själv orsakat skadan.

För att komma till bukt med problemet råder jag din vän att göra följande:

1. Meddela säljaren om att det är fel i fastigheten (reklamation) omedelbart.

2. Kräv prisavdrag eller informera om att du vill häva köpet och argumentera för att kattpisslukten är ett dolt fel och att felet avviker från vad du med fog hade kunnat förutsätta vid köpet. Det är troligen lättare att kräva prisavdrag men det bör även gå att häva köpet eftersom skadan är av väsentlig betydelse. Lukten sträcker sig ju över alla rum och i hela fastigheten. Din vän kan även hävda att skadorna uppkom efter köpet och att säljaren därför är ansvarig av den anledningen.

3. Anlita en av våra biträdande jurister här på Lawline för vidare konsultation.

4. Om det skulle behövas kan du upprätta en stämningsansökan enligt rättegångsbalkens regler (42 kap. 1 § rättegångsbalken)

Jag hoppas att du fick svar på din fråga och att situationen kommer att lösa sig för din vän!

Med vänliga hälsningar,

Emil Wellander
Vi kan hjälpa dig vidare!
Våra jurister ger dig personlig hjälp. Klicka för att boka tid med Lawline Juristbyrå: BOKA.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fel i fastighet (477)
2021-10-20 Prisavdrag när villans boyta är mindre än vad säljaren uppgett?
2021-10-19 Dolt fel i fastighet och reklamationstid
2021-09-30 Undersökningsplikt och besiktningsmannens ansvar
2021-09-24 Fel i objektsbeskrivningen

Alla besvarade frågor (96481)