Hur hanterar man arv av samägd fastighet?
Min farfar gav min farbror 1/3 av sin fritidsfastighet. Gåvan skulle EJ betraktas som förskott på arv. Min farbror har erhållit lagfart på sin andel. Det finns förklaringar till detta så gåvan i sig var helt ok. Fritidsfastigheten, som består av flera byggnader, nyttjas av min farbror och min farfar. Min farfar betalar samtliga kostnader för drift och underhåll. Efter gåvotillfället har ett modernt fullt utrustat Atterfallshus byggts, kök och badrum renoverats och många andra förbättringar genomförts. Min farfar har stått för alla utgifter.
Fastigheten skall någon gång i framtiden delas mellan min far och min farbror. 1/3 ägs redan av min farbror och resterande 2/3 delas lika mellan min far och farbror.
Frågor:
1) Hur ska man vid ett framtida arvskifte hantera värdet av förbättringarna/investeringarna som bekostats av min farfar efter gåvotillfället. Utan någon form av jämkning erhåller min farbror 2/3 av varje investerad krona.
2) Hur hanterar man att min farfar betalat 20 års drift och underhåll trots att han bara borde ha betalat 2/3.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar det vill du dels veta hur man vid ett framtida arvskifte ska hantera värdet av de förbättringar och investeringar som bekostats av din farfar efter att en del av fastigheten skänktes till din farbror, dels hur man ska hantera att din farfar betalt tjugo års drift och underhåll trots att han i och med ägandet endast borde betalt 2/3.
Jag kommer i det följande att besvara dina frågor var för sig, under separata rubriker.
"Hur ska man vid ett framtida arvskifte hantera värdet av förbättringarna/investeringarna som bekostats av min farfar efter gåvotillfället. Utan någon form av jämkning erhåller min farbror 2/3 av varje investerad krona."
Enligt den legala arvsordningen är arvlåtarens barn, s.k. bröstarvingar, närmsta arvingar och ärver lika lott (2 kap. 1 § Ärvdabalken, ÄB). I ert fall innebär det att din far och hans bror kommer att ärva hälften var av kvarlåtenskapen efter deras far. Då deras far äger 2/3 av fastigheten kommer de att ärva hälften var. Ärvdabalken tar ingen hänsyn till eventuella förbättringar och investeringar som bekostats av arvlåtaren. Lagen avser endast att dela upp kvarlåtenskapen.
Alternativet till om man inte vill följa den legala arvsordningen är att skriva ett testamente. Din farfar kan skriva ett testamente och påverka fördelningen vid hans frånfälle. Genom ett testamente kan han t.ex. skänka en större andel av sitt ägande i fastigheten till din far, om han känner att han vill kompensera honom för de förbättringar och investeringar som skett. Alternativt, om han har andra tillgångar, kan han välja att testamentera annan egendom, t.ex. pengar till din far. Det bör dock uppmärksammas att även om din farfar kan välja att skriva ett testamente så har en bröstarvinge alltid rätt till sin laglott. Laglotten är hälften av arvslotten (om t.ex. en bröstarvinge skulle ärvt kvarlåtenskap om 500.000 kronor efter den avlidne, har vederbörande rätt till 250.000 kronor, oavsett vad testamentet stadgar).
Så som jag tolkar det, om din farfar tycker att det blir orättvist med en fördelning enligt den legala arvsordningen är det således ett testamente som är lösningen för att fördela kvarlåtenskapen annorlunda.
"Hur hanterar man att min farfar betalat 20 års drift och underhåll trots att han bara borde ha betalat 2/3?"
Ett alternativ, för att reglera det du nämner, är enligt svaret ovan. Om din farfar tycker att det blivit en snedfördelning kan han skriva ett testamente och säkerställa att din far ärver mer än hans bror.
Det kan även argumenteras för att din farfar har en fordran på sin son (dvs. på din farbror) för att han betalt drift och underhåll i dess helhet. Att han har en fordran innebär att han i sådana fall kan begära betalt av din farbror. Enligt samäganderättslagen ska delägare av samägd fastighet dela på kostnaderna som rör förvaltningen av fastigheten i förhållande till sin lott. Det innebär i sådana fall att din farfar skulle betalt 2/3 av kostnaderna, och den andre delägaren (din farbror) skulle betalt 1/3 av kostnaderna (15 § samäganderättslagen). Enligt 2 §, samma lag, krävs det dock för att åtgärder ska kunna vidtas i fastighetens förvaltning, att samtliga delägare samtycker till åtgärden. Undantag görs för åtgärder som behövs för fastighetens bevarande och ej tål uppskov, sådana åtgärder får vidtas av en delägare utan att alla hunnit samtycka. Även om din farbror kanske inte uttryckligen samtyckt till förvaltningsåtgärder som din farfar vidtagit rörande fastigheten kan det åtminstone argumenteras för att det förelegat ett tyst samtycke. Om din farbror känt till att din farfar betalt de löpande kostnaderna, utan att ha motsatt sig det, kan så vara fallet. I sådana fall kan din farfar kräva din farbror på kostnaderna i förhållande till din farbrors ägandeandel. Den fordran som din farfar eventuellt har på din farbror faller dock under den allmänna preskriptionstiden som är tio år efter fordrans tillkomst (2 § preskriptionslagen). Det innebär att din farfar endast kan kräva din farbror på kostnader som uppkommit de senaste tio åren. Kostnader dessförinnan är preskriberade och kan inte krävas in.
Hoppas du fick svar på det du undrade över. Om det blir en tvist och ni behöver hjälp av en jurist är du varmt välkommen att återkomma till mig för offert och tidsbokning. Våra jurister kan även vara behjälpliga med upprättande av testamente om så blir aktuellt. Du når mig för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
