Hur gör man en sakägarförteckning?

Question

Hej! Jag tycker att det är lite svårt att upprätta en sakägarförteckning. Det står oftast tydligt vad man ska ha med men inte varför och egentligen hur. Skulle ni kunna förklara det enkelt och lättläst? Hur vet man exakt vad som ska vara med och när är det en "block" sker exemplevis...

Tacksam för svar.

Answer 1

Hej och tack för att du ställer din fråga till Lawline.

Såsom jag förstått det vill du veta hur man upprättar en sakägarförteckning. Dessvärre är detta inte speciellt enkelt, men jag ska göra mitt bästa för att förklara hur du gör på ett så pedagogiskt sätt som möjligt.

Vad är en sakägarförteckning och Vad ska tas med?

En sakägarförteckning är i grund och botten en lista över vilka rättsliga belastningar en fastighet har. Med detta menas främst säkerhetsrätter, såsom panträtter, men även sådant som servitut inräknas. En sakägarförteckning ska upprättas vid exekutiv försäljning av en fastighet enl. 12:24 UB. Den syftar i grund och botten till att bestämma vilka som kommer att få betalt när fastigheten säljs.

Enl. 12:25 UB ska förutom exekutionsfordringen tas upp fordringar som är förenade med förmånsrätt enl. 6 § p. 1 eller 7 § p. 1 eller 2 FRL och som förfaller till betalning senast dagen då fördelningssammanträdet ska äga rum. 6 § FRL avser s.k. reallaster, vilket innebär att ägaren av en fastighet har en skyldighet att fullgöra vissa prestationer. Exempel på reallaster är fordran på grund av fastighetsbildning enligt lagen (1970:990) om förmånsrätt för fordran på grund av fastighetsbildning och fordran som debiterats av samfällighet (se lagen [1973:1152] om förmånsrätt för fordringar enligt lagen [1973:1150] om förvaltning av samfällighet). 7 § FRL rör tomträtter, vilket jag antar inte är relevant i ditt fall, då jag förutsätter det vara en fastighet.

Vidare ska fordran som är förenad med panträtt tas upp. Nyttjanderätter och servitut som är inskrivna och grundar sig på skriftlig handling eller avser hyra av en bostadslägenhet i en fastighet, som är taxerad som hyreshusenhet om hyresgästen har tillträtt lägenheten, ska också tas upp. Slutligen ska förrättningskostnaderna tas upp och om fastigheten hör till ett konkursbo ska arvode och annan kostnad för förvaltningen tas upp.

Vilken ordning ska saker och ting tas upp?

Enl. 12:26 UB ska fordringar tas upp efter det företräde som gäller enl. lag och ränta och annan biförpliktelse ska tas upp före fordringens kapitalbelopp. Förrättningskostnaderna tas upp ovanför exekutionsfordringen. Enl. lag (17:6 JB) gäller att fordringar och rättigheter ställs upp inom sina respektive kategorier efter ålder. Om rättigheter (T.ex. en nyttjanderätt) är inskrivna tidigare eller samtidigt som en inteckning (t.ex. en panträtt) tas rättigheten upp ovanför inteckningen. Ett "Block" som du skrev i din fråga, sker när två eller fler pantbrev har samma företrädesrätt i förteckningen, d.v.s. kommer efter varandra, enl. 6:3 st. 2 JB. Då slår man ihop dessa och behandlar dem som ett och samma pantbrev.

Svar: Ett försök till en enkel ordning och mall

Jag kommer nu försöka mig på att konkretisera ned jag skrivit ovan genom en "innehållsförteckning" och en sammanfattande regelgenomgång av ordningen.

Innehållsförteckning, Ta upp: Exekutionsfordran (om sådan finns)Reallaster,Panträtter,Nyttjanderätter och servitut,Förrättningskostnader,Om fastigheten tillhör ett konkursbo, konkursförvaltarens arvode och annan kostnad för fastighetens förvaltning.

Ordningen: Utgångspunkten är att alla rättigheter och nyttjanderätter tas upp i kronologisk ordning, där äldst hamnar högst upp och nyast längst ned (Observera att vad det gäller pant, är det pantbrevets ålder, och inte själva lånet, som är avgörande).Om det finns en exekutionsfordring, d.v.s. den fordring som den som begär utmätning har, skall förrättningskostnaderna tas upp precis ovanför denna fordring. Om det är konkursförvaltare i en konkurs som begär försäljning, upptas förrättningskostnaderna högst upp.Ägarhypotek, som är det som finns kvar i pantens värde när fordran har blivit täckt, tas upp direkt efter pantbrevet det var knutet till. Alla pantbrev som finns i fastigheten men som inte är belånade är ägarhypotek.Andrahandspanthavarens rätt tas upp direkt efter förstahandspanthavarens.

Detta är ett mycket komplicerat rättsområde. Jag råder er att konsultera en jurist på området för att göra detta ordentligt. Utöver detta finns det nämligen flertalet regler kring själva försäljningen som måste beaktas. Jag hoppas dock att jag har hjälpt till lite mer er fråga och är det någonting som ni behöver hjälp med vidare är det bara att återkomma till oss på Lawline.