Hur gör jag en rättvis fördelning av fastighet vid arv?
jag äger en sommarfastighet på Öland som varit i familjens ägo sedan femtiotalet,där våra fyra döttrar tillbringat alla somrar under sin uppväxt. Jag vill att fastigheten skall stanna inom familjen i fortsättningen och undrar hur man ska gå till väga för att göra en rättvis fördelning vid arv. Den äldsta dottern har byggt ett Attefalshus på en avskild del av tomten för 3 år sedan. Huset har hon själv bekostat. Två av döttrarna kommer med största sannolikhet att vilja bli utköpta eftersom de redan har annat sommarboende.
Om det skulle bli fler än en ägare finns det då någon möjlighet att skriva något om att Attefalshusägaren kan bo i sitt hus även om det inte är hennes "veckor".
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag tolkar din fråga äger du en sommarfastighet på Öland och du har fyra döttrar. Äldsta dottern har byggt ett Attefallshus på en avskild del av tomten för tre år sedan. Huset har hon själv bekostat. Du undrar hur du gör en rättvis fördelning vid arv av fastigheten. Två av döttrarna kommer med största sannolikhet att vilja bli utköpta eftersom de redan har annat sommarboende. Du undrar även, för det fall att det skulle bli fler än en ägare, om det finns någon möjlighet att skriva in att Attefallshusägaren kan nyttja sitt hus även om det inte är hennes veckor.
Du kan skriva testamente
I ditt fall kan du, för en rättvis fördelning, testamentera fastigheten till dina fyra barn. Testamenteras fastigheten till dem gemensamt kommer de att äga 1/4 var. Som jag förstår det är det eventuellt inte önskvärt att så ska ske (då åtminstone två av döttrarna sannolikt kommer att vilja bli utköpta). Om du har andra tillgångar är en möjlighet att du testamenterar fastigheten till två av döttrarna och att du låter de andra två döttrarna ärva andra tillgångar så det går "jämnt ut".
Jag förstår att din önskan även är att fastigheten ska stanna i familjen. Om du väljer att testamentera fastigheten till alla fyra döttrarna är det möjligt att skriva in villkor för arvet. Det går att skriva in dels ett förbehåll om förköpsrätt, dels ett överlåtelseförbud. Förbehåll om förköpsrätt innebär att övriga delägare har förtur när någon av delägarna vill sälja sin andel av fastigheten. Vid sådant förbehåll är det viktigt att definiera i testamentet hur priset ska bestämmas (t.ex. om det ska baseras på rådande marknadsvärde). Om övriga delägare blir erbjudna att köpa andelen i fastigheten men tackar nej kan delägaren sälja sin andel fritt på den öppna marknaden. Ett överlåtelseförbud innebär att mottagaren (dina döttrar) inte har möjlighet att sälja eller ge bort sin andel av egendomen under sin livstid. Det är däremot inte möjligt att genom testamente kräva att de i sin tur ska testamentera det vidare inom familjen. Ett överlåtelseförbud kan vara fullständigt, innebärande att dina döttrar inte kan överlåta sina andelar till någon alls, eller med villkoret att överlåtelse får ske t.ex. inom släkten. Även i ett sådant fall är det bra att redogöra för hur priset ska beräknas. Överlåtelseförbud för fastighet är inte möjligt vid försäljning av fastighet, endast vid gåva och arv. Om överlåtelseförbudet är partiellt och tillåter överlåtelse inom släkten kan den släkting som medges att köpa en andel därför sedan sälja den på den öppna marknaden. Det är således svårt att garantera att en fastighet alltid stannar inom släkten.
Det går att skriva ett nyttjanderättsavtal för Attefallshuset
Attefallshuset din dotter byggt är en s.k. byggnad på ofri grund. Byggnad på ofri grund innebär att din dotter äger byggnaden men inte marken den står på. Det går att skriva ett nyttjanderättsavtal mellan dig och dottern som äger Attefallshuset. Ett nyttjanderättsavtal ger henne rätt att nyttja sitt hus, oavsett vilka veckor det handlar om. Ett nyttjanderättsavtal kan ingås för högst 50 år utanför detaljplanerat område, i annat fall högst 25 år (7 kap. 5 § jordabalken, JB). Det är dels möjligt för dig att i testamente göra förbehåll om att det finns en nyttjanderätt till byggnaden, dels kan nyttjanderätten skrivas in i i fastighetsregistret (7 kap. 10 § JB). Min rekommendation är att nyttjanderätten antecknas i fastighetsregistret då sådan anteckning innebär att din dotter har en nyttjanderätt även om fastigheten säljs (7 kap. 11 § JB). Det ska vara tillräckligt att det görs förbehåll vid överlåtelse av fastigheten att det finns en nyttjanderätt. Av bevisskäl är det däremot bättre att ha det antecknat i registret.
Sammanfattningsvis kan du testamentera fastigheten till dina döttrar så de ärver 1/4 var. Om du inte vill det finns givetvis möjligheten att testamentera den till en eller två av dem och testamentera annat till de andra så det ändå blir rättvist. Det är även möjligt att i testamentet ha med villkor för förköpsförbehåll eller överlåtelseförbud. Avseende Attefallshuset den äldsta dottern äger går det att skriva ett nyttjanderättsavtal. Om nyttjanderättsavtalet skrivs in i fastighetsregistret gäller det även om fastigheten byter ägare.
Våra jurister på Lawline juristbyrå kan hjälpa dig dels att upprätta testamente, dels att skriva nyttjanderättsavtal. Om så är intressant kan vi återkomma med en offert. Då du beställt telefonuppföljning kommer jag att ringa dig i ärendet på tisdag, den 5 maj, klockan 10.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Om den föreslagna tiden inte är lämplig är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post dessförinnan så bokar vi in en annan tid. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
