Hur ger jag en fastighet till mitt barn utan att behöva betala skatt?

2017-05-08 i Fastighetsskatt
FRÅGA
Hej om man skall köpa hus och inte vill stå som köpare kan man skriva huset på barn då ?eller företag? eller blir det massa skatter och avgifter då ? tanken att skriva huset på barnet är att det kommer att bli hennes ändå , kan man göra så ??
SVAR

Hej och tack för att du väljer att vända dig till oss på Lawline.

Jag utgår ifrån att det du klassificerar som hus faktiskt är ett hus och inte en bostadsrätt. Detta svar ska INTE tillämpas på bostadsrätter eftersom huvudsaklighetsprincipen inte gäller då.

Sammanfattat svar:
Det är inga som helst problem att köpa huset och sen ge bort det till ditt barn.
Det är inte heller något problem att exempelvis ge barnet pengar så att barnet redan från början kan köpa huset. Problem kanske dock uppkommer eftersom det kan vara svårt för dig att ta lån eftersom huset du ska köpa inte blir ditt och du därför inte har säkerhet för lånet?

Däremot är det opraktiskt att köpa huset genom ett företag eftersom boende då förmånsbeskattas för det.

Bakgrund:
Din fråga regleras huvudsakligen av inkomstskattelagen och av skatterättspraxis.

Detta svar redogör tyvärr egentligen för vad som händer om du som person köper huset och därefter väljer att ge bort det. (på grund av att jag läste din fråga lite för snabbt).
Det finns dock inga hinder mot att du istället ger barnet pengar först så att barnet istället genomför hela affären, blir ägare av fastigheten och sedan låta dig bo där eftersom gåvor är skattefria. Det kan ju dock medföra problem om ditt barn får ekonomiska bekymmer.

Om det här skulle gälla en jordbruksfastighet så är dock ett sådant bulvanförhållande olagligt om man försöker kringå de förvärvstillstånd som kan krävas för vissa fastigheter. Jag antar dock att det här inte är en sådan fastighet. Om så ändå är fallet kan Lag om vissa bulvanförhållanden bli tillämplig. Kringående av den medför böter eller fängelse.

Mitt svar är alltså inte helt tillämpligt på din situation men jag väljer ändå att lämna min ursprungliga feltolkning här eftersom detta publiceras och därför kan vara intressant för andra, och kanske även för dig att veta varför det inte blir skatt eller potentiella skattekonsekvenser om du istället väljer att fullfölja köpet och sedan ge bort fastigheten.

Om gåva av fastighet:
När det gäller arv och gåva så är dessa skattefria. Ditt barn eller du ska alltså inte påverkas skattemässigt av att du väljer att ge bort en gåva.

Det finns två principer som huvudsakligen blir tillämpliga på din fråga. Den ena är kontinuitetsprincipen och den andra är huvudsaklighetsprincipen.

Kontinuitetsprincipen säger att gåvomottagaren träder in i gåvogivarens ställe. Det innebär alltså att varje gång någon ger bort en fastighet så ger man även bort en skatteskuld som ligger kvar i fastigheten om fastigheten ökat i värde.
Om du exempelvis köper en fastighet för 100 kronor, äger den tills den är värd 200 kronor, och sen väljer att ge bort den till ditt barn när den är värd 300 kronor så kommer ditt barn kanske ha kvar fastigheten tills den är värd 400 kronor och då sälja den.
Barnet kommer då anses ha en försäljningsintäkt på 400 kronor och en anskaffningskostnad på 100 kronor eftersom DU köpte huset för det priset. Barnets vinst blir således 300.
Kapitalvinsten blir därmed samma för barnet som den hade blivit för dig och barnet kombinerat om du istället sålt huset. Om du istället sålt huset till barnet så hade ju du haft en kapitalvinst på 200 kronor och ditt barn en kapitalvinst på 100. Kontinuitetsprincipen gör alltså att samma skatt ändå ska betalas till skatteverket och därför kan gåvor vara skattefria. IL 8:2 och IL 44:21.

Huvudsaklighetsprincipen gäller för fastigheter, men inte för bostadsrätter. Det den principen konstaterar är helt enkelt att om en fastighet överlåts till någon för lägre än taxeringsvärdet så ska det anses vara en gåva.
Detta är en enkel regel, men kan skapa vissa problem om man alltså överlåter tillgångar man köpt billigt till ett högre pris än det.

Om du säljer en fastighet taxerad till 1 000 000 kr för exempelvis 800 000 kr till ditt barn så kommer detta anses vara en gåva och du behöver inte betala skatt.
Nackdelen med det scenariot är alltså att kontinuitetsprincipen aktualiseras i och med att det hela är en gåva och istället för 800 000 kr som anskaffningsvärde så får ditt barn använda din ursprungliga anskaffningskostnad.
Om det är så att du köpt en fastighet för 500 000 kr och sedan säljer den för 800 000 kr trots att den egentligen är taxerad till 1 000 000 kr så kommer ditt barn att göra en skattemässig förlust eftersom barnet inte får tillgodoräkna sig de 300 000 som barnet då alltså har betalat och ändå beskattas för som kapitalvinst senare.
Barnet kommer anses ha en kapitalvinst på 500 000 även om barnet egentligen bara har en kapitalvinst på 200 000 om fastigheten säljs när den fortfarande är värd 1 000 000 kronor.

Kan man ge bort huset som gåva och samtidigt ge bort skulden?
Om man ger bort en fastighet och samtidigt låter barnet överta lånen så är det inte längre en gåva utan istället ett köp, lånet värderas nämligen som köpeskilling.

Sammanfattningsvis så finns det inga problem med att ge bort fastigheten direkt till barnet efter att du köpt den, det medför inga beskattningskonsekvenser varken gällande inkomstskatt eller stämpelskatt. Dock kan självklart vissa mindre avgifter för registrering bli aktuella. Det är dock små belopp i sammanhanget.

Vad händer om du köper/ger fastigheten i ett företag?
Det här leder alltså till att företaget står som ägare av en fastighet.
Att exempelvis placera fastigheten i ett aktiebolag och sedan ge bort aktierna är ett annat alternativ som är fullt möjligt, men krångligt. Kontinuitetsprincipen nämnd ovan tillämpas även på aktier.
Problemet som uppstår här är dock att den som bor i fastigheten kommer att förmånsbeskattas för fastigheten. Dvs, redan första året så kommer skatter att behöva betalas. Beroende på om personen som bor i fastigheten är ägare av bolaget eller arbetar med något i bolaget så kategoriseras "ersättningen" i form av boende som lön, eller som aktieutdelning varje år.

Det "klassiska" sättet att förpacka fastigheter i bolag för att slippa skatt vid överlåtelse är visserligen något man kan göra i praktiken. Men ditt fall är det dock inte användbart och istället väldigt omständligt och onödigt.

Hoppas du känner att du fått svar på dina frågor!

Med vänliga hälsningar,

Jonas P. Lind
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fastighetsskatt (117)
2021-06-21 Stämpelskatt vid aktiebolagsöverlåtelse
2021-05-03 Är flerfamiljshus en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet?
2021-04-30 Hur beräknas vinstskatten på en bostadsrättslägenhet som man ärvt?
2021-04-24 Beskattning av andel i Fritidshus (Privatbostadsfastighet)

Alla besvarade frågor (94235)