Hur garanterar vi som bostadsrättsförening att vi får tillgång till medlems lägenhet för garantiarbete?
Hej!
Jag sitter i styrelsen för en ung Brf vars hus är byggda 2017. Under besiktning av entreprenaden påtalades en alltför hög lutning av vissa balkonger, något som efter ca 3år ska åtgärdas som garantiåtgärd av entreprenören, på uppdrag av byggherren. Åtgärden avser en pågjutning och tar balkongen i anspråk i upp till 5-7 veckor. Föreningen ställs då inför vissa snårigheter:
1. Stadgan beskriver tydligt att balkong och tillhörande fasad, likt ytterdörrar är föreningens ansvar och vår bild är att vi har rätt att kräva tillträde till berörda balkonger för att inte riskera tappa möjligheten att till att få denna åtgärd utförd. Om någon av de boende skulle göra sig omöjlig (kan bli aktuellt i flera fall) till den grad att åtgärderna inte kan utföras på just deras balkong, vilken rimlig väg har föreningen att gå framåt? Kan vi, enligt entreprenörens krav, flytta på den boendes tillhörigheter på balkongen för att möjliggöra åtgärden? Kan vi kräva ersättning från den boende i det fall vi tvingas utföra åtgärden på egen bekostnad vid senare tillfälle? Vad händer om åtgärden inte utförs och nästa ägare till bostadsrätten påtalar problemet, kan föreningen hållas ansvarig för en åtgärd som vi begärt få utföra, men den boende nekat oss möjlighet att utföra?
2. En följdfråga var även uppstått kring kostnaden för boende som måste justera höjden på sina vertikalmarkiser, som nu blir 5-7cm för långa pga pågjutningen. Kan ni härleda vilken part som bör ta kostnaden?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
I bostadsrättslagen framkommer i vilka fall en bostadsrättsförening har rätt att få tillträde till en lägenhet. Många föreningar har en liknande bestämmelse i stadgarna.
Föreningen har rätt att få tillgång till lägenheten för att kontrollera om någon nödvändig underhållsåtgärd krävs, kontrollera att lägenheten används för avsett ändamål, se om någon väsentlig förändring skett utan styrelsens tillstånd, undersöka om det finns ett behov att reparera något föreningen har ansvar för, utföra arbete föreningen svarar för, avhjälpa akut brist, utrota ohyra och visa lägenhet som ska tvångsförsäljas. Föreningen ska se till att bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt (7 kap. 13 § första stycket bostadsrättslagen). Eftersom balkong, fasad, ytterdörrar m.m. är föreningens ansvar har ni rätt att kräva tillträde till lägenheten för att utföra sådant arbete ni svarar för. Det är ni som förening som bestämmer tidpunkt för tillträde. Dock ska, som redogjort för ovan, bostadsrättshavaren inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt. För att minska olägenheten bör medlemmen få besked om det planerade arbetet i rimlig tid. I normalfallet torde några veckors framförhållning vara tillräckligt, är det fråga om större arbeten bör besked givetvis lämnas tidigare.
Om en bostadsrättshavare inte lämnar föreningen tillträde till lägenheten kan föreningen begära särskild handräckning hos Kronofogden (7 kap. 13 § tredje stycket bostadsrättslagen). Särskild handräckning innebär att ni kan få hjälpa av Kronofogden att få tillträde till lägenheten för att utföra arbetet. Ansökan om särskild handräckning kostar 300 kronor vilket faktureras er som sökande. Ni kan dock i ansökan begära att få ersättning för ansökningen och kan även begära ersättning för kostnader i samband med ansökan. Eget arbete eller ombudsarvode ersätts normalt med 420 kronor. Du kan läsa mer om särskild handräckning på Kronofogdens hemsida. Att vägra föreningen tillträde till lägenheten utan att visa en giltig ursäkt för det kan dessutom utgöra grund för förverkande av bostadsrätten (7 kap. 18 § p6 bostadsrättslagen). Det ska poängteras att även om föreningen har rätt att få tillträde till lägenheten får ni inte på eget bevåg skaffa er tillträde till den; antingen måste ni få tillträde genom bostadsrättshavaren, eller genom särskild handräckning av Kronofogden. Att olovligen gå in i annans bostad kan utgöra brottet hemfridsbrott (4 kap. 6 § brottsbalken).
I ert fall finns det inte något skäl att kräva ersättning från den boende och utföra åtgärden vid ett senare tillfälle. Min rekommendation är att ni informerar bostadsrättshavaren i god tid; om vederbörande vägrar er tillträde bör ni ansöka om särskild handräckning av Kronofogden. Mellan raderna i din fråga får jag uppfattningen att ni befarar att det finns medlemmar som kommer att vägra er tillträde till deras lägenheter. Ni kan i sådana fall redan när ni informerar om tidpunkt för tillträde informera om att ni har lagstöd för tillträdet, att det annars kommer att ske begäran om särskild handräckning med de kostnader som följer och att vägran ytterst kan utgöra grund för förverkande av bostadsrätten. Eftersom balkong, fasad och ytterdörrar är föreningens ansvar kan en senare hyresgäst begära att föreningen åtgärdar sådant som ligger inom föreningen ansvar. Därför är det en god idé att problemen åtgärdas redan nu.
Avseende vem som ska stå för kostnaden för justering av höjden på vertikalmarkiserna går det inte att ge ett helt klart svar. För ett så korrekt svar som möjligt kran krävas en djupare utredning alt. en prövning mellan parterna. Föreningen har en skyldighet att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, i den mån ansvaret inte villar på bostadsrättshavaren (7 kap. 4 § bostadsrättslagen). När det gäller markiser är det ofta en god idé att i stadgarna klargöra vad som gäller för uppsättning och ansvar för sådana. Enligt bostadsrättslagen ska bostadsrättshavaren på egen bekostnad hålla lägenheten i gott skick, om inte något annat bestämts i stadgarna. Bostadsrättshavaren svarar inte för reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, elektricitet och vatten, om föreningen har försett lägenheten led ledningarna och dessa tjänar fler än en lägenhet. Detsamma gäller ventilationskanaler (7 kap. 12 § bostadsrättslagen). Huvudregeln är således att det är bostadsrättshavaren som bär underhållsansvaret för sin lägenhet, det s.k. "inre underhållsansvaret". Till detta räknas i regel golv, väggar, tak, fönster samt inner- och ytterdörrar; om inte annat framgår av stadgarna och det inte är till nackdel för bostadsrättshavaren. I ert fall framgår det exempelvis att såväl balkong som ytterdörrar är föreningens ansvar och då gäller det. När det gäller markiserna kan det argumenteras för att dessa ingår i föreningens ansvar (då föreningen ansvarar för såväl balkong som ytterdörr m.m.). Har bostadsrättshavaren själv satt upp markisen kan det däremot argumenteras för det motsatta. Tyvärr kan jag inte i nuläget ge er ett helt klart svar om ansvaret för kostnaden.
För det fall att ni behöver vidare hjälp från en av våra jurister är du varmt välkommen att återkomma till mig för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
