Hur går beskattning av fastighet till?
Vid beräkning av skatt som ska betalas vid försäljning av fastighet får man ju dra av "förbättringskostnader" (dvs renoveringskostnader) som inte är äldre än 5 år. Min fråga är hur man ska betrakta kostnader som uppstått till följd av ombyggnation eller tillbyggnad av en fastighet - kan de dras av även om de är äldre än 5 år?
Mitt fall rör en tomt som inhandlas på 90-talet. Efter 2 år uppfördes ett hus på tomten, 1,5 plan med oinredd vind. Efter ytterligare 2 år inreddes vinden. Så anskaffningen av den färdiga fastigheten fördelas på följande: 1. inköp av tomt, 2. uppförande av hus, 3. inredning av vind. Hur ska jag beräkna reavinstbeskattningen om jag vill sälja fastigheten idag?
Lawline svarar
Hej tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Allmänt
Försäljning eller avyttring av fastighet regleras i 45 kap inkomstskattelagen (IL). I din fråga är det oklart vilken typ av fastighet som avses. Jag tolkar fastigheten såsom en privatbostadsfastighet (2 kap 13 § IL). Med detta menas ett småhus med mark som utgör småhusenhet, med mera. Vad som juridiskt sätt avses med småhus är när den till övervägande del används eller är avsett att användas av ägaren eller någon närstående till honom för permanent boende eller som fritidsbostad (2 kap 8 § IL).
Beräkning av vinst och förlust.
Huvudregeln vid beräkning av vinst respektive förlust vid en försäljning av fastighet regleras i 44 kap 13-14 §§ IL. Försäljningsinkomsten - omkostnadsbeloppet utgör antingen en kapitalvinst eller kapitalförlust.
1. Försäljningsinkomsten beräknas som följande: ersättningen - utgifter för avyttringen (exempelvis annonsering, mäklararvode).
2. Omkostnadsbelopp beräknas som följande: anskaffningsutgiften (vad fastigheten kostade)+förbättringskostnader (44 kap 14 § IL). Vad som kan utläsas är att förbättringskostnader inte dras av utan ingår i omkostnadsbeloppet. Vidare dras omkostnadsbeloppet av från försäljningsinkomsten vilket resulterar i antingen en vinst eller förlust.
I ditt fall måste således förbättringskostnaderna analyseras steg för steg. Med förbättringskostnad avses:
- ny-, till- och ombyggnad (45 kap 11 § IL)
- förbättrande reparationer och underhåll som har utförts under de senaste 5 åren (45 kap 12 § IL).
Utgifter för till- och ombyggnad
I din fråga har du inte angett om förbättringsutgifterna förts upp på avskrivningsplan eller ej. Om avskrivningsplan inte förts så får förbättringsutgifterna beaktas vid beräkning av omkostnadsbelopp bara för de beskattningsår då de sammanlagt uppgått till minst 5000 kr (45 kap 11 § 1 st IL). Det finns således inge 5 års gräns utan endast en beloppsgräns. Så länge förbättringsutgifterna uppgår till 5000 kr så räknas det med i omkostnadsbeloppet.
Ifall förbättringsutgifter förts på avskrivningsplan så hänförs det till det år då de förts upp på planen. I andra fall hänförs utgifter normalt till de år då räkning eller faktura på det utförda arbetet erhållits (45 kap 11 § 2 st IL). Sammantaget kan jag inte avgöra exakt hur dina ny- och ombyggnadskostnader ska beaktas eftersom jag inte har alla omständigheter.
Beräkning av skatt
Efter beräkning av vinst/förlust vid avyttring av fastighet görs en beskattning (45 kap 33 § IL). 22/30 av kapitalvinsten är skattepliktig. Vid kapitalförlust är 50 % avdragsgill. Sammanfattningsvis så beräknar du allmänt ut skatt genom att först beräkna vinst/förlust av försäljningen. Efter det tillämpas 45 kap 33 § IL. Tyvärr kan jag inte göra en närmare beräkning av hur skatten kommer se ut ifall du säljer din fastighet.
Sammanfattningsvis påverkar förbättringskostnaderna skatten i form av att skatten blir lägre.
Hoppas du fick svar på din fråga
Du är välkommen att ringa vår telefonrådgivning på 08-533 300 04 om du har fler frågor
mvh
