Hur bestäms marknadsvärdet vid försäljning av bostadsrätt till underpris?
Vem bestämmer bostadsrättens marknadsvärde? Jag har sålt min bostadsrätt till min dotter för 1 000 000, men jag kanske, eventuellt, kunde fått ut drygt 1 500 000 om jag hade sålt den via mäklare. Jag ville absolut inte ta ut ett för högt pris av min dotter, utan vill ha ordentlig marginal med hänsyn till de eventuellt fortsatt nedåtgående bostadspriserna. Bostadsrättsföreningen har under året höjt hyran avsevärt (ca 20 %), och aviserat att de måste göra ytterligare höjningar före årsskiftet, dvs. deras ekonomi är inte den bästa. Nu läser jag på Skatteverkets hemsida (utdrag): att när det görs en bedömning om bostadsrätten har köpts, sålts eller givits bort i gåva jämförs priset med bostadsrättens marknadsvärde, och att man inte får dra av hela omkostnadsbeloppet (inköpspris och förbättringsutgifter) för bostadsrätten när man redovisar försäljningen, utan bara den del som hör till det som räknas som försäljning. Vem bedömer vad som utgör gåva och vad som räknas som försäljning? Jag tycker absolut inte att den är värd 1 500 000 med tanke på omständigheterna som jag nämnt, men jag ser att senast sålda motsvarande lägenhet såldes för 1 580 000. Vem bedömer marknadsvärdet, och vem informerar mig om marknadsvärdet? Kan jag hävda att jag bedömer exempelvis 1 200 000 som ett rimligt pris, med hänsyn till höjda hyror och osäker bostadsmarknad?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag förstår det som att din fråga handlar om hur marknadsvärdet bestäms, ur ett skattemässigt perspektiv, när en bostadsrätt säljs till underpris
Gåva eller försäljning?
Om du överlåter en bostadsrätt helt utan ersättning räknas det som en gåva och utlöser ingen skatteplikt. Gåvotagaren övertar gåvogivarens anskaffningsvärde i sin helhet. Överlåter du bostadsrätten mot en ersättning som understiger marknadsvärdet så finns det inslag av både försäljning och gåva i transaktionen och detta kallas blandat fång. För bostadsrätter gäller då den så kallade delningsprincipen. Delningsprincipen innebär att en transaktion delas upp i en "gåvodel" och en "försäljningsdel". Skulle man betala underpris för bostadsrätten kommer alltså en viss procentandel ses som gåva och den andra som ett köp.
Enligt Skatteverket betraktas marknadsvärdet som det allmänna saluvärdet. Det får tolkas som det värde bostadsrätten skulle ha om det kom ut till allmän försäljning på den öppna marknaden.
Anledningen till att det anses viktigt att skilja på gåvodelen och försäljningsdelen har med skatteberäkningen att göra, försäljningsdelen är skattepliktig vilket gåvodelen inte är. Det finns dock möjlighet att göra avdrag för omkostnadsbeloppet, vilket inkluderar bland annat förbättringsutgifter och mäklararvode. Syftet är alltså att det inte ska vara möjligt att avdrag för omkostnadsbeloppet på den del av marknadsvärdet som utgörs av gåvodelen eftersom den är skattefri.
Sammanfattning
Du beskriver i din fråga att du har givit din dotter ett bättre pris än vad du hade kunnat sälja bostadsrätten för via mäklare. Vidare tycks en liknande lägenhet i området nyligen ha sålts för omkring 1 500 000 kr. Marknadsvärdet för lägenheten tycks därför vara ungefär 1500 000 kr. Det är alltså vad marknaden är beredd att betala för lägenheten, trots ränteläget och stigande avgifter.
Hoppas detta gav svar på din fråga!
Med vänlig hälsning, Aksel
