Hur bestämmer vi priset för fastighet när jag ska köpa ut min bror? Är det ett brott att han ändrat storleken i värderingen?
Min bror och jag äger en fastighet ihop och nu vill han att jag ska köpa ut honom. Han har låtit göra en värdering och jag ytterligare två. Hans värdering har fått bli reviderad då jag har kunnat luta mig på ett besiktningsprotokoll som alltså har sänkt priset.
Dock till det roliga: -Då han lät revidera sitt värderingsutlåtande har han även låtit ändra på storleken på fastigheten. Huset gick från 40+6 kvm till 65+150 kvm. Första uppgiften enligt taxeringsinformation och den andra enligt "säljarens information".
Taxeringsinformationen är den som stämmer.
Nu till min fråga: -att det är dumt att ändra uppgifter som är lätta att kontrollera på plats är ju solklart men är det även fråga om något olagligt?
Kan ju även säga att mina två värderingar ligger inom 30k från varandra (365, 395) och hans låg på lite drygt det dubbla innan den reviderades (800k).
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
Som jag förstår det av din fråga äger du och din bror en fastighet gemensamt, ett s.k. samägande. Din bror vill nu att du ska köpa ut honom. Han har låtit göra en värdering och du ytterligare två. Hans värderingsutlåtande har reviderats utifrån ett besiktningsprotokoll du haft tillgång till, i samband med det har han även låtit ändra storleken på fastigheten. Fastigheten gick från 40+6 kvm till 65+150 kvm. Den första uppgiften är enligt taxeringsinformation, den andra enligt hans egen information. Enligt dig är det taxeringsinformationen som stämmer. Du undrar nu om din bror genom revideringen och ändringen av ytan gjort något som är olagligt och inte bara olämpligt.
Försäljning av del av fastighet (vilket föreligger när du ska köpa ut din bror) är i grund och botten en civilrättslig fråga. Det innebär att du och din bror måste vara överens om priset du ska köpa ut honom för. Ett vanligt sätt för att fastställa fastighetens marknadsvärde är att båda delägarna tar in värdering. Förhoppningen är att värderingarna ska överensstämma ganska väl. Ett alternativ är annars att ta ett medelvärde av dem. Inget av detta är däremot något som är tvingande, utan endast verktyg för att komma överens.
Det innebär att du inte kan "tvinga" din bror att du ska få köpa ut honom enligt din värdering, lika lite som han kan "tvinga" dig att betala utifrån den värdering han har gjort. För att ett utköp till ett visst pris ska vara aktuellt, krävs att ni är överens. Min bedömning i ert fall är att det inte föreligger något brott utan att frågan är rent civilrättslig.
Min rekommendation är i första hand att du och din bror försöker komma överens om ett pris du ska köpa ut honom till. Jag vill även tipsa om möjligheten till tvångsförsäljning på offentlig auktion. För att tvångsförsäljning enligt samäganderättslagen ska vara möjlig, krävs det att ni inte avtalat bort möjligheten. Samäganderättslagen är dispositiv innebärande att delägarna kan avtala om att hela eller delar av lagen inte tillämpas. Mitt förslag i det följande är utifrån att lagen kan tillämpas fullt ut.
En delägare kan kräva att den samägda fastigheten ska säljas på offentlig auktion för gemensam räkning. Ansökan om sådan försäljning ska lämnas in till tingsrätten. Beslutar domstolen om att fastigheten ska säljas utses en god man som ska ombesörja auktionen och fördela köpeskillingen (8 § SamägL). Annan delägare kan normalt inte förhindra försäljningen, undantaget är om det finns synnerliga skäl då det kan ges anstånd (6 § SamägL). I praxis har rekvisitet "synnerliga skäl" tolkats strängt och det ska mycket till innan synnerliga skäl anses föreligga för att skjuta upp/få anstånd med försäljningen.
Om någon av delägarna begär det, ska domstolen besluta om ett minimipris som fastigheten inte får säljas under (9 § SamägL). Minimipriset har funktionen av ett minimiskydd för att fastigheten inte ska säljas så billigt att det blir oförmånligt för delägarna. Minimipriset får inte sättas så högt att det i praktiken förhindrar eller försvårar en försäljning. Högsta domstolen har i praxis uttalat att när en fastighet utbjuds till försäljning enligt samäganderättslagen är utgångspunkten för minimipriset att det ska motsvara taxeringsvärdet. Om en utredning i det särskilda fallet ger stöd för bedömningen att försäljningspriset kommer att avvika från det marknadsvärde som ligger till grund för försäljningen, ska minimipriset sättas till tre fjärdedelar av ett försiktigt uppskattat försäljningspris (NJA 2012 s. 757).
Under auktionen har såväl du och din bror som andra intressenter rätt att lägga bud på fastigheten. Som delägare får ni ingen "förtur" eller möjlighet att köpa fastigheten innan auktionen. Under auktionen gäller att om ni båda är närvarande och överens om att anta eller förkasta ett anbud gäller ert beslut (12 § första stycket SamägL). Är ni däremot inte ense gäller det högsta budet, så länge det inte understiger eventuellt beslutat minimipris (12 § andra stycket SamägL).
I ert fall eftersom ni inte verkar kunna enas om ett pris är tvångsförsäljning ett alternativ. Den största fördelen är att ni inte behöver komma överens om priset för utköp utan att det verkliga marknadsvärdet kommer att visas (oavsett vad ev. värderingar visat). Marknadspriset är ju i praktiken inte vad en värdering visar utan vad en köpare är beredd att betala. Nackdelarna är att den gode mannen ska ha betalt för sitt arbete (kommer att fördelas på dig och din bror utifrån era andelar i fastigheten) och att även andra intressenter får lägga bud. Det finns därmed en risk att någon annan lägger ett högre bud varvid varken du eller din bror får behålla fastigheten.
Om du behöver vidare hjälp från en av våra jurister i ärendet är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
