Hur beskattas överlåtelse av bostadsrätt då lånet ska övertas?
Jag och en vän till mig har ställt upp med lån för en bostadsrätt åt min son som då hade betalningsanmärkning. Den är borta och han har lånelöfte samt betalat ränta och amortering hela tiden. Jag/vi vill nu bara överlåta lånet på honom.
Har hört att vinst ska räknas på detta.?
Jag gör ingen vinst, snarare teoretisk förlust eftersom summan gått ner under tiden. Om vinst räknas nu då den inte finns vad händer sen när bostadsrätten sälj på riktigt. Dubbla vinster??
Vi vil bara att han tar över lånet och fortsätter betala på sitt.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Först och främst ska jag nämna att gåvor är skattefria enligt 8 kap. 2 § inkomstskattelagen (IL). Det gäller såklart även i ert fall och den del av överlåtelsen som avser gåva är helt skattefri. Däremot gäller andra regler (som jag nämner nedan) i fråga om köp.
Övertagande av lånet räknas som betalning:
Din son får lägenheten i gåva i utbyte mot att han tar över lånet. Att han tar över lånet räknas som en betalning, vilket innebär att överlåtelsen inte helt och hållet är en gåva. För bostadsrätter, liksom för annan lös egendom, gäller den så kallade delningsprincipen. Den innebär att om en bostad har avyttrats till ett pris (i ditt fall är priset övertagande av lån) som understiger marknadsvärdet och gåvoavsikt föreligger mellan parterna, är mellanskillnaden gåva. Bostadsrättens marknadsvärde minus lånet är alltså den summa som anses vara en gåva och är skattefri. Den del som motsvarar lånet anses dock vara ett köp och måste beskattas.
Den vinst som du gör i och med överlåtelsen är alltså faktumet att du blir av med lånet inklusive räntan och amorteringskravet. Även om summan på lånet har gått ner gör du alltså en vinst i och med att du blir av med lånet om din son tar över det.
Beräkning av din skattepliktiga kapitalvinst
Kapitalvinsten på köpdelen beräknas enligt följande. Först måste ni räkna ut hur stor andel av överlåtelsen som är gåva och hur stor andel som är köp. Om t.ex. lånet är på 500 000 kr och marknadsvärdet för bostadsrätten är 2 000 000 kr är 25% (500 000/ 2 000 000) köp och 75% gåva.
Sedan tar man fram den del av anskaffningsvärdet som utgör köp. I exemplet ovan blir alltså detta 25% av anskaffningsvärdet. För att få fram kapitalvinsten så tar men sedan ersättningen för bostadsrätten subtraherat med omkostnadsbeloppet (44 kap. 13 § IL). Det vill säga skillnaden mellan ersättningen för bostadsrätten (värdet av lånet) och anskaffningsvärdet som motsvarar köpdelen.
Till exempel:
Om ni köpte lägenheten för 1 500 000 kr ser beräkningen ut enligt följande:
Den del av anskaffningsvärdet som utgör köp: 1 500 000 x 25% = 375 000 kr.
Kapitalvinst: 500 000 (lånet) – 375 000 = 125 000 kr.
I inkomstslaget kapital så ska sedan 22/30 av kapitalvinsten tas upp (46 kap. 18 § IL).
22/30 x 125 000 = 91 667 kr.
Denna summa kommer sedan att beskattas med 30% skatt (65 kap. 7 § IL).
91 667 x 0,3 = 27 500 kr.
Vad händer när din son säljer bostadsrätten?
Om du överlåter lånet på din son kommer alltså du bli skatteskyldig för den vinst du gör. Din son kommer överta bostadsrätten som ett blandat fång (dels genom köp, dels genom gåva). När han säljer bostadsrätten kommer vinstskatten beräknas på de båda delarna. För den delen som din son förvärvar genom gåva övertar han ditt anskaffningsvärde. För delen han förvärvar genom köp blir anskaffningsvärdet lånet (44 kap. 21 § IL).
När bostadsrätten säljs kommer alltså din son behöva betala skatt på vinsten han gör. Du behöver alltså betala skatt om din son tar över lånet eftersom detta räknas som en vinst för dig, och vid en eventuell försäljning behöver din son betala skatt på vinsten han gör på försäljningen.
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis har du rätt i att övertagande av lån i samband med överlåtelse av bostadsrätt beskattas. Detta beror på att övertagandet av lånet räknas som en betalning för överlåtelsen. Du gör alltså en vinst motsvarande lånets summa som ska beskattas. När din son sedan säljer bostadsrätten kommer han beskattas på vinsten han gör vid försäljningen. Om ni vill undvika beskattning vid överlåtelse av bostadsrätten kan din son inte ta över lånet utan bostadsrätten måste överlåtas som en helt vederlagsfri gåva.
Har du fler frågor eller vill ha ytterligare hjälp med ditt ärende är du självklart varmt välkommen att höra av dig på nytt genom någon av våra tjänster! Du kan också nå mig direkt på elise.sohlberg@lawline.se. Jag rekommenderar dock att du, om du har ytterligare frågor, kontaktar Skatteverket för att få hjälp med din beskattning. Nummer till Skatteupplysningen och övriga kontaktalternativ hittar du på Skatteverkets hemsida.
Hoppas du fick svar på din fråga!
Vänliga hälsningar,
