Hur beskattas kapitalvinst vid försäljning av bostadsrätt som förvärvats genom en blandning av gåva och köp?
Hej. Jag har möjlighet att via min morfar få en bostadsrätt värderad till 5 miljoner för 2,5 miljoner. Jag har förstått att en del kommer att räknas som försäljning och en del som gåva.
Men vad gäller rent kapitalvinstmässigt om jag säljer denna om ett år? Hans inköpspris var 1 miljon, kommer det räknas från hans, mitt eller en blandning då en del blir gåva och en del köp?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om kapitalvinstbeskattning finns i inkomstskattelagen.
När du avyttrar bostadsrätten ska man beräkna om det uppkommit en kapitalvinst. För att beräkna en kapitalvinst ska man ta upp ersättningen för att avyttra den och sedan dra av tillgångens omkostnadsbelopp. Omkostnadsbeloppet består av utgifter för att anskaffa bostadsrätten samt utgifter för att förbättra den. Om resultatet av den beräkning blir att det uppstår en kapitalvinst ska den tas upp till 22/30-delar eftersom det verkar handlar om en privatbostadsrätt. För att kunna göra denna beräkning och se om det uppstår en kapitalvinst måste vi reda ut vad som gäller vid när en bostadsrätt överlåts dels genom gåva, dels genom köp.
Överlåtelsen av bostadsrätten från din morfar till dig innehåller en gåvodel och en köpdel. En överlåtelse genom en gåva är inte en avyttring och utlöser ingen kapitalvinstbeskattning av givaren. Istället inträder du som förvärvare i din morfars skattemässiga situation när det gäller anskaffningsutgiften. Eftersom överlåtelsen dels är en gåva och dels ett köp kallas detta för blandat fång. När det gäller bostadsrätter använder man en metod som kallas delningsprincipen för att reda ut hur beskattningen ska gå till. Det innebär att överlåtelsen delas upp i en gåva och ett köp.
I ditt fall har du fått köpa bostadsrätten för hälften av marknadsvärdet. Detta innebär enligt delningsprincipen att du anses ha köpt 50 % av bostadsrätten för 2.5 miljoner och resten anses du ha fått i gåva. För den halvan som du köpt får du alltså använda 2.5 miljoner som anskaffningsutgift. För den delen du fått i gåva så kommer du träda in i din morfars skattemässiga situation. Detta innebär att du får använda hälften av hans anskaffningsutgift för den halvan som du fått genom gåva, alltså 500 000 kr. Hade du i stället fått hela bostadsrätten som en gåva hade du fått använda hans inköpspris på 1 miljon som anskaffningsutgift för hela bostadsrätten.
Om vi för att ta ett exempel säger att du säljer bostadsrätten för 6 miljoner om ett år så kommer resultatet bli: 6 miljoner – 2.5 miljoner (anskaffningsutgiften för köpdelen) – 500 000 (anskaffningsutgift för gåvodelen) = 3 miljoner. Vinsten på 3 miljoner ska tas upp till 22/30-delar alltså 2 200 000 kr och skattesatsen är 30 % vilket resulterar i en slutlig skatt på 660 000 kr.
Hoppas att du har fått svar på din fråga.
Vänligen,
