Hur beräknad kapitalvinsten på en fastighet vi ärvt/fått när vi betalat lite för den?
Hej
Jag och mina syskon har övertagit våra föräldrars fastighet via gåvobrev 50%, samt från partiellt arv 50%. I ett av kraven för gåvobrevet skall vi syskon erlägga 1,5 MSEK via revers till pappa samt att pappa får bo kvar i fastigheten tills han avlider. För en tid sedan avled vår pappa och fastigheten är nu såld.
Min fråga är om lånen som mina föräldrar tagit på fastigheten är avdragsgilla
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline.
Sammanfattat svar:
Det beror på om lånet hänför sig till hans köp av fastigheten eller inte.
Om lånen är för att köpa fastigheten så är de avdragsgilla eftersom de då ingår i föräldrarnas anskaffningskostnad för fastigheten.
Om det däremot är lån de tagit efter köpet av fastigheten för att exempelvis köpa en fin bil, då är de inte avdragsgilla eftersom de då inte har med fastigheten att göra...
Utredning:
En villkorad gåva mot ersättning låter inte riktigt som en gåva. Men okej, jag köper det.
Det är två principer som spelar in här och jag kan tyvärr inte riktigt ge dig ett solklart svar utan mer förutsättningar. Men jag kan försöka ge dig vägledning så att du själv kan lista ut rätt svar.
Huvudsaklighetsprincipen och Kontinuitetsprincipen är två skatterättsliga principer som blir aktuella för dig och dina syskon.
Huvudsaklighetsprincipen:
Huvudsaklighetsprincipen används för att avgöra huruvida en fastighetsgåva, till barnen som i ditt fall, är att anse som gåva eller ett köp. Som du säger så var det till hälften gåva och hälften arv, men ändå betalade ni 1,5 MSEK för "gåvan". Är det då en gåva rent skatterättsligt?
Svaret är "Ja, det är en gåva förutsatt att marknadsvärdet var högre än 1,5 MSEK".
Om fastigheten är en bostadslägenhet så tillämpas dock inte huvudsaklighetsprincipen utan då tillämpas en delningsprincip. Delningsprincipen innebär istället att man köper en del av bostadsrätten till marknadsvärde och att resterande del blir en gåva.
Men eftersom du skriver fastighet så utgår jag ifrån att det faktiskt är en fastighet med exempelvis en villa.
Vad som hänt rent skattemässigt är alltså att ni har fått en gåva av er far, men samtidigt har ni betalat för gåvan. Betalningen som sådan får ni syskon alltså INTE använda som anskaffningskostnad för fastigheten eftersom ni anses ha fått den som gåva. (Teoretiskt gör ni här alltså en "skatteförlust" som betalar för en fastighet som ni får som gåva, men eftersom ni antagligen ändå ärver eran far så spelar det inte så stor roll här...).
Vilket anskaffningsvärde får ni då använda för fastigheten om ni inte får använda det ni betalat? Här kommer vi till nästa viktiga princip, kontinuitetsprincipen.
Kontinuitetsprincipen:
När det gäller gåvor så stadgas reglerna om detta för fastigheter i inkomstskattelagen, (förkortas IL). IL 44:21. (Paragrafen har hamnat lite konstigt mitt i 20 §...)
Ni ska alltså inträda i samma skatterättsliga ställe som er far var i gällande fastigheten om han hade levt idag och sålt fastigheten.
För att räkna ut er kapitalvinst får ni alltså från försäljningslikviden dra bort försäljningskostnader som mäklararvoden och annonsering, ni får även dra bort faderns anskaffningskostnad av fastigheten (förmodligen lånet?), därutöver får ni dra av förbättringsutgifter han haft om han exempelvis renoverat huset till ett bättre skick/dragit in vatten/byggt ett garage osv. Ni har även möjlighet att dra av reparationer som gjorts de senaste fem åren men jag antar att han inte har reparerat så mycket om han var gammal. När ni dragit av alla dessa utgifter så återstår alltså er kapitalvinst som ni kommer behöva betala skatt för.
Väldigt mycket information om denna beräkning kan du hitta här där det är bra beskrivet vilka typer av förbättrande reparationer eller vanliga reparationer som ni har möjlighet att göra avdrag för vid beräkningen av er vinst.
Om faderns lån hör till fastigheten för att förvärva fastigheten så är lånet alltså avdragsgillt.
Hur mycket skatt?
När ni beräknat fram hur stor kapitalvinst ni gör så är fastighetsskatten 22 %. Egentligen är den 30 % men man behöver bara betala skatt för tjugotvå trettiondelar, vilket blir 22 %.
Jag hoppas du fått svar på dina funderingar.
Med vänliga hälsningar,
