Hur bedöms ''självständigt brukande'' gällande bostadsuthyrning?
Hej! Jag har en fundering angående Bostadsrättslagens 7 kap, 10§. Det beskrivs i denna paragraf att en bostadsrättshavare endast får upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande om styrelsen ger sitt samtycke. Min fråga är hur bedömningen görs kring "självständigt brukade"? Jag antar att det alltid är en bedömningsfråga i det enskilda fallet, men går det att säga något generellt om denna formulering? Uppfylls självständigt bruk till exempel om delar av lägenheten är avstängd, om bostadsrättshavaren har egen nyckel och därför kan "komma och gå" som den vill, om den som hyr i andra hand inte är folkbokförd på adressen, om den som hyr i andra hand inte nyttjar lägenheten hela tiden utan bara på vardagarna osv?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till lawline med din fråga!
Precis som du skriver är det helt korrekt att det krävs samtycke av styrelsen om en bostadsrättshavare vill upplåta sin lägenhet i andra hand till någon annan för självständigt brukande. När det gäller upplåtelse av del av lägenheten till inneboende så krävs inget sådant samtycke.
Prejudikat från Högsta domstolen
Hur bedömningen kring självständigt brukande görs är inte helt enkel men har behandlats i två tidigare rättsfall från Högsta domstolen, se NJA 2001 s. 241 I och II.
I NJA 2001 s. 241 I hade en bostadsrättshavare hyrt ut sin lägenhet i sin helhet förutom ett rum som var låst vilket användes som förråd. Utöver detta förråd använde inte bostadsrättshavaren lägenheten mer än att dennes sambo besökte lägenheten omkring en gång i månanden, efter kontakt med hyresgästen i förväg. Domstolen bedömde att hyresgästen brukat lägenheten självständigt (självständigt brukande) och det krävdes därför samtycke av styrelsen för uthyrningen. I detta rättsfall ansågs en andrahandsuthyrning föreligga.
I NJA 2001 s. 241 II, tillskillnad från det förra, ansågs andrahandsuthyrning inte föreligga. I detta fall övernattade bostadsrättshavaren i lägenheten som hyrdes ut någon gång i månaden samt besökte lägenheten flertal gånger i veckan. Bostadsrättsinnehavaren utförde dessa besök för att använda köket och ett rum som från hyresgästen var undantaget. Högsta domstolen gjorde bedömningen att hyresgästen snarare skulle betraktas som inneboende. Som jag nämnde i början så krävs inget samtycke av styrelsen när det gäller upplåtelse av del av lägenhet till inneboende.
Slutlig kommentar
Som du själv också påpekat är det utifrån dessa två rättsfall tydligt att det är en bedömningsfråga i det enskilda fallet. Vad gäller inneboende krävs alltså inget samtycke av styrelsen!
Jag hoppas att du fått svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar
