Hur är kostandsfördelningen mellan bostadsrättshavare och förening? När kan man vräka en hyresgäst?

Question

Vi har i vår bostadsrättsförening en hyresgäst som röker väldigt mycket inne i sin lägenhet, och vi har på senare tid fått klagomål från flera boende som beskriver hur deras lägenheter stinker av rök och att de ibland vaknar mitt i natten av frän röklukt. Hyresgästen har bott i lägenheten länge och har alltid rökt, så problemet är inte nytt (även om det under senare tid har bubblat upp till ytan).

De berörda har tillsammans med styrelsen pratat med hyresgästen, som försökt att bättra sig men sedan fallit tillbaka. Vi i styrelsen har också gjort en OVK som inte visade på några brister i lägenhetshusets ventilation. Vi undrar nu vad vi kan göra. En av de klagande vill täta sin lägenhet - ska bostadsrättsföreningen stå för detta? Kan vi vräka hyresgästen?

Jättetacksam för svar!

Answer 1

Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Förhållanden för en bostadsrättsförening regleras främst i bostadsrättslagen. Där anges också hur kostnadsfördelningen är mellan bostadsrättshavaren och föreningen.

Kostnadsfördelning

I 7 kap. 4 § bostadsrättslagen anges att föreningen är skyldig att hålla lägenheten, huset och marken i gott skick, så länge det inte vilar på bostadsrättshavaren enligt 7 kap. 12 § bostadsrättslagen.

Där anges att bostadsrättshavaren ska stå för kostnaden att hålla lägenheten i gott skick, om inget annan har bestämts i stadgarna, och bostadsrättshavaren svarar heller inte för:

-reparationer av ledningar för avlopp, värme, gas, el, vatten och ventilationskanaler-Reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada i vissa fall-Ohyra i vissa fall

Enligt min bedömning är ingen av dessa punkter tillämplig eftersom ni redan har fastslagit att det inte är något fel som behöver repareras, och det är därför bostadsrättshavaren som får stå för kostnaden, så länge inget speciellt står i era stadgar.

Förverkande

En vräkning kräver att nyttjanderätten till lägenheten är förverkad. Eftersom det är en hyresgäst gäller 12 kap. jordabalken. Enligt 12 kap. 42 § punkt 6 jordabalken får ett förverkande ske om "lägenheten på annat sätt vanvårdas eller om hyresgästen åsidosätter sina skyldigheter enligt 12 kap. 25 § jordabalken".

I 12 kap. 25 § jordabalken står att "hyresgästen ska använda lägenheten så att de som bor i omgivningen inte utsätts för störningar som kan vara skadliga för hälsan eller annars försämra deras bostadsmiljö att de inte skäligen bör tålas."

Det finns en möjlighet att ni kan vräka personen enligt ovan, men det kräver att ni 1. Ger bostadsrättshavaren en tillsägelse att se till att störningarna omedelbart upphör, och 2. Underrättar socialnämnden i den kommun där lägenheten är belägen om störningarna (12 kap. 25 § 2 stycket jordabalken).

Ni kan sedan endast vräka personen om denna låter bli att rätta sig efter eran tillsägelse. Och det krävs alltså att rökningen är skadlig för grannarnas hälsa eller bostadsmiljö.

Vänligen,