Hembud och förtursrätt vid fastighetsöverlåtelse
Går det att villkora en försäljning av fastighet? Det gäller ett syskon ska köpa ut det andra syskonet ur en fastighet de ärvt och syskonet (som köps ut) vill ha en försäkran att om fastigheten i framtiden ska säljas till en utomstående, har syskonet förtur/"första tjing" att köpa fastigheten till marknadsvärde. Syskonet vill alltså inte gå före arvsrätten, utan det gäller endast om huset ska säljas till någon utanför familjen (utifall att syskonen är oense eller dylikt).
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Regler som gäller vid överlåtelse av fastighet finns i jordabalken (JB), främst i kapital 4.
Fastighetsköpeavtal är ett formavtal, vilket innebär att vissa minimikrav måste vara uppfyllda för att avtalet skall överhuvudtaget vara giltigt. Enligt 4:1 JB är minimikraven som följande: avtalet skall upprättas i en skriftlig köpehandling och skall innehålla information om köpobjektet och köpeskillingen. Det skall dessutom finnas en överlåtelseförklaring i köpehandlingen. Slutligen skall den undertecknas av både säljaren och köparen.
Det finns inga krav på att ett köpebrev måste dessutom upprättas men om detta görs skall formkravet i 4:1 JB följas även för köpebrevet, 4:2 JB.
Utöver det ovannämnda får parterna avtala om särskilda avtalsvillkor och dessa villkor skall också tas med skriftligen i köpehandlingen,4:3-4 JB (samt i köpebrevet om ett sådant finns, 4:6 JB). Det går däremot inte att villkora försäljningen på det sättet du beskrev, vilket kallas för förköpsrätt genom hembud. Enligt praxis är ett sådant villkor inte giltigt.
Hembudsvillkor kan endast vara giltigt vid gåva, d.v.s. om det ena syskonet (gåvogivaren) skänker bort sin del av fastigheten till det andra (gåvotagaren) med villkoret att gåvogivaren skall få hembud och ha förtursrätt vid en eventuell försäljning. Villkoret skall då tas med i gåvohandlingen och utformas i enlighet med formkravet i 4:3 JB, se 4:29 JB. För att vara säkert bör gåvogivaren utforma villkoret så tydligt som möjligt. Om det t.ex. står att “fastigheten får inte säljas till tredje man” så kan den ändå ges bort vidare som gåva. Personkretsen d.v.s. vem som förtursrätten gäller skall också tydligt framgår i gåvohandlingen.
Med vänlig hälsning,
