Hävning av köp av bostadsrätt
Vi har tecknat överlåtelseavtal för en bostadsrätt som ännu inte är byggd. Säljaren (som inte är brf:en) har önskat försena tillträdet, vars datum står i överlåtelseavtalet. Då det är av väsentlig betydelse för oss att vi får tillträdet det aktuella datumet, eller i vart fall i omedelbar närhet till det datumet, har vi inte kunnat enas om en rimlig försening. Ekonomisk kompensation är svår att diskutera då det egentligen inte är pengarna utan tiden som är det viktiga. (Den väsentliga betydelsen att tillträdet sker på rätt datum står dock ej med i kontraktet.) Till saken hör att säljaren sedan förseningen blivit uppenbar och första kontakten i detta ärende togs i allt väsentligt gått under jorden och varken svarar på mail eller telefon från mäklaren. Detta gör att förhandlingen (i den mån det kan sägas vara en sådan) nu dragit ut på tiden i flera månader. Samtidigt ligger det tänkta tillträdet bara några veckor bort, och någon bostadsrätt har inte ens börjat uppföras.
Vi misstänker att ekonomiska problem ligger bakom.
En muntlig överenskommelse träffades för någon vecka sedan genom mäklaren om att låta köpet återgå, men säljaren har inte skrivit på dokumenten mäklaren har mailat och dessutom gjort sig oanträffbar. De få gånger mäklaren lyckas upprätta kontakt lovar säljaren att ta tag i det, men sedan händer inget.
Vad händer om säljaren går under jorden och helt enkelt inte går att få tag på vid tillträdesdagen? Hur ska vi komma loss om motparten bara går upp i rök?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline.
Det verkar vara en lite speciell situation ni är i. Ett avtal på en bostadsrätt som ännu inte är byggd förstår jag som att det rör sig om endera ett förhandsavtal eller ett optionsavtal. Jag reder ut vad som gäller för dessa i tur och ordning härunder. Jag kommer därefter också gå in lite på vad som gäller om redan betalat ett förskott eller har några utgifter ni vill begära skadestånd för.
Förhandsavtal
En av de regler som finns om förhandsavtal är att den som har ett förhandsavtal på en bostadsrätt inte får överlåta det till någon annan än sin make eller sambo (5 kapitlet 6 § bostadsrättslagen (BRL)). Det innebär i sin tur alltså att om det rör sig om ett sådant så är ert avtal i sin helhet ogiltigt och det finns därmed inget som ni behöver komma loss från. Ni bör förstås meddela både mäklaren och säljaren att ni inte kommer fullfölja köpet och för det räcker det med ett sms och mail till säljaren och ett samtal med mäklaren, möjligen med ett bekräftelsemail som säkerhet.
Optionsavtal
När det gäller optionsavtal så är det alltså lite förenklat ett avtal som ger köparen rätt att köpa något vid ett senare tillfälle. För att sådana ska vara giltiga när det gäller bostadsrätter så måste avtalet vara utformat enligt samma regler som överlåtelser av bostadsrätter generellt, annars är avtalet ogiltigt (6 kap. 4 § BRL). Är det ett optionsavtal ni undertecknat så är det ett annat tillvägagångssätt för att komma ifrån avtalet. Det finns ingen regel i bostadsrättslagen som reglerar vad som gäller vid avtalsbrott, men det finns i inom all form av köprätt en allmän princip som kallas stoppningsrätten (se t. ex. 61 § köplagen (KöpL) och NJA 2014 s 978). Den innebär att när en avtalspart har starka skäl att anta att motparten inte kommer fullgöra sina förpliktelser enligt avtalet så får den förstnämnda hålla inne sin del av utbytet. Är det så att det står helt klart att ett avtalsbrott kommer ske, så har den som då inte kommer få sin del av utbytet rätt att helt häva köpet. Då har den som misstänks för ett kommande avtalsbrott rätt att ändå kräva att avtalet fullföljs om hen kan ställa en godtagbar säkerhet för sin del av utbytet.
I ert fall låter det som att det står helt klart att ett avtalsbrott kommer ske i och med att huset inte ens börjat uppföras. Det ni behöver göra då är alltså att meddela säljaren och mäklaren att ni häver avtalet. Det kan ni göra på samma sätt som ovan, dvs. genom sms och mail till säljaren och ett samtal och ett bekräftelsemail till mäklaren.
Återgång av redan betalda medel och skadestånd
Ni nämner inget kring om ni redan betalat något förskott eller dylikt. Har ni det ska ni förstås kräva tillbaka pengarna från den ni betalat till, oavsett det är mäklaren eller säljaren. Har ni dragit på er några andra kostnader (t. ex. magasinering, övernattningar, mm) som beror på säljaren eller mäklaren skulle ni också kunna vara berättigade skadestånd. När det gäller säljaren blir hen skadeståndsansvarig om hen inte kan visa att avtalsbrottet ligger utanför hens kontroll och hen inte skäligen kunde ha räknat med det och inte heller undvikit den skada det lett till (27 § KöpL). I ert fall tycker jag det låter som uppenbart att eventuella kostnader skulle kunna undvikits om säljaren, så fort hen insåg att bostadsrätten inte skulle bli klar i tid, meddelade er om detta så att ni kunde avbryta uppgörelsen och skaffa en annan bostad istället. Säljarens okontaktbarhet är också något som vad jag kan bedöma är grovt oaktsamt, vilket ger er rätt till skadestånd även om villkoren ovan inte är uppfyllda.
När det gäller mäklaren borde hen förstås ha upplyst er om att avtalet ni ingått inte är möjligt om det rör sig om ett förhandsavtal och om det gäller ett optionsavtal med avtalat tillträde så bör det ligga i mäklarens ansvar att upplysa er om det mycket sannolika förestående avtalsbrottet (8 & 16 § fastighetsmäklarlagen (FML)). Mäklaren kan då bli skadeståndsskyldig om ni kan visa att hen varit oaktsam (25 § FML).
Reklamationsfrist
När det gäller hävning av avtal eller skadestånd från säljaren respektive mäklaren är det bra om ni så fort som möjligt meddelar att ni häver köpet och att ni kräver utbetalda pengar tillbaka och begär skadestånd om det är aktuellt. När det gäller mäklaren är den lagstadgade gränsen för sådana meddelanden "skälig tid", vilket innebär att ni inte har alltför mycket tid på er men det brukar anses godtagbart med den tid det tar att ytterligare undersöka köpobjektet, skaffa juridisk rådgivning, mm (26 § FML). Så det kan mycket väl vara så att ni är inom den godtagbara tiden om ni omgående kontaktar mäklaren. Då behöver ni också meddela mäklaren att ni inte godtar hur hen genomfört uppdraget och varför ni anser att så är fallet. Det handlar vad jag kan bedöma i det här fallet om att mäklaren borde ha insett att säljaren inte skulle fullgöra sina förpliktelser enligt avtalet och borde ha upplyst er om det och verkat för ett tidigare uppsägande av avtalet.
När det gäller säljaren finns det ingen frist för att häva köpet med stöd av stoppningsrätten, så länge inte avtalet blivit fullbordat. Om ni häver köpet bör ni dock i samband med det meddela att ni kommer begära skadestånd om det är aktuellt.
Sammanfattningsvis
Det ni bör göra är alltså att meddela säljaren och mäklaren att ni avbryter affären enligt ovan. I samband med detta skulle jag också råda er att rikta eventuella skadeståndskrav mot mäklaren i första hand, då hen säkerligen kommer vara lättare att få tag på och hen dessutom i sin tur har rätt att kräva säljaren på skadestånd. Om mäklaren kan uppvisa några skäl till att hen inte skulle vara skadeståndsskyldig så vänder ni er därefter till säljaren.
Hoppas det var svar på er fråga.
Med vänlig hälsning
