Hävning av förhandsavtal
Hej!
Vi har skrivit på ett Förhandsavtal för en nyproduktion av JM och betalat 100 000 kr i förskott.
Förhandsavtalet ska nu i maj månad ersättas av ett Upplåtelseavtal.
Vi har nu dessvärre hamnat i en ekonomisk situation där vi inte vågar/kan gå vidare i denna process.
Vilken konsekvens kan bli följden av det?
I Förhandsavtalet framgår att "bostadsrättsföreningen har rätt, men inte skyldighet,
att häva förhandsavtalet och kräva eventuellt skadestånd"
Vi undrar just vad ett sådant skadestånd kan se ut och omfattningen av detta?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder till Lawline med din fråga.
Jag kommer att dela upp svaret i två delar där jag inledningsvis redogör för bakgrunden till mitt ställningstagande för att därefter ge dig en rekommendation utifrån de förutsättningar du angett i din fråga. Min inrådan är att du läser svaret i sin helhet och inte enbart min rekommendation.
Avtalsbundenhet
Att avtal är ska hållas framgår b.la att avtalsrättsliga principer samt av "avtalslagen", lag om avtal och andra rättshandlingar på förmögenhetsrättens område. Vidare framgår av 5 kap. 1 § bostadsrättslagen att en förening som har tecknat ett förhandsavtal är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som tecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt. I 5 kap. bostadsrättslagen finns inga bestämmelser som ger dig en rätt att häva avtalet utan vidare anledning. Det som kommer vara tillämpligt i ditt fall är bestämmelser i den allmänna avtalsrätten, där b.la skadeståndsskyldigheten vid hävning av ingånget avtal regleras.
Min rekommendation
I din fråga anger du att du i dagsläget betalat 100 000 kr till bostadsrättsföreningen. Du har för avsikt att häva avtalet. Du kommer då bli skadeståndsskyldig för den ekonomiska skada som bostadsrättsföreningen drabbas av. Skadan som du blir ersättningsskyldig för kan bestå av, exempelvis, omförsäljningskostnader, den eventuella mellanskillnaden mellan priset i förhandsavtalet och försäljningspriset som erhålls vid omförsäljning, samt de administrationskostnader som uppkommer i samband med omförsäljningen.
Omförsäljningskostnader, exempelvis kostnad för mäklare, brukar utgöras av ett fast pris vid nyproduktion. Mäklaren får vanligtvis ett bestämt pris, låt säga 20 000 kr per lägenhet.
Detta varierar naturligtvis, vilket innebär att det kan vara mindre eller mer. Prospektet som finns redan framtaget sedan innan, som broschyrer och bilder, varpå detta inte bör påverka kostnaden avsevärt. Administrationskostnader menar jag kan uppskattas till drygt 6000 kr, detta då administrationsavgiften vanligtvis brukar anges i bokningsavtalen, dvs. det avtal man undertecknar innan man får möjlighet att teckna ett förhandsavtal (förfarandet kan variera). Jag vet inte om JM har samma administrationskostnader men har noterat att andra byggföretag använder sig om summor kring 6000 kr. Jag utgår i min fråga att du inte hunnit göra några tillval, som skulle innebära ytterligare administrativa kostnader.
Det väsentliga blir ju då vad en eventuell omförsäljning skulle kunna inbringa. Det är alltså där den stora kostnaden kan finnas. JM har en skyldighet att försöka begränsa sin skada så mycket de kan, vilket innebär att de kommer annonsera ut bostadsrättslägenheten till samma pris inledningsvis. Om bostaden säljs för samma pris, ska detta resultera att du får tillbaka 74 000 kr. Om bostadsrättslägenheten säljs för under det priset som du ska betala enligt avtalet kommer du få ersätta mellanskillnaden.
Jag skulle råda dig att ta kontakt med JM och påtala att du har för avsikt att häva avtalet. Jag skulle vidare även påtala för dem att du vill ha full insyn i omförsäljningsprocessen. Detta för att du ska kontrollera att bostaden inte säljs till ett alltför lågt pris. Om du skulle märka att priset eller budgivningen blir alltför lågt och den ekonomiska skadan för stor ska du själv erbjuda dig att återigen köpa bostadsrättslägenheten. JM har som sagt en skyldighet att begränsa sin skada, och ska i sådant fall acceptera att du köper bostadsrättslägenheten återigen.
Exempel: Du köpte bostadsrättslägenheten för 3 000 000 kr.
Budgivningen eller priset är efter upprepad försäljning 2 700 000 kr.
Detta innebär att du i så fall ska ersätta JM för en skada om 300 000 kr. Detta enbart för själva bostadsrättslägenheten, övriga kostnader som omförsäljningskostnader och administrationsavgift tillkommer. Då är det enligt min mening bättre om du lägger ett bud om 3 000 000 kr och köper den själv, för att vid ett senare tillfälle försöka att sälja lägenheten på nytt när bostadsmarknaden är mer gynnsam.
Om du skulle behöva hjälp i kontakten med bostadsrättsföreningen rekommenderar jag att du bokar tid hos en av våra jurister. Du kan boka tid direkt på http://lawline.se/boka.
Om det är så att jag missuppfattat något så kan du använda kommentarsfunktionen nedan eller ställa en ny fråga, så gör jag en ny bedömning av vad som skulle kunna vara den bästa lösningen för dig.
Om du vill ha mer rådgivning är du mer än välkommen att vända dig till några av våra andra tjänster:
- Gratis telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Med vänlig hälsning,
