Häva köp av bostadsrätt
Hej,
Vi skrev igår ett kontrakt för att köpa en bostadsrätt.
Det känns efteråt väldigt håsat och stressigt, och vi undrar om vad för konsekvenser vi får om vi väljer att häva vårt kontrakt?
Mvh
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Eftersom jag inte har en klar bild över omständigheterna kring avtalet, så kan jag inte ge ett exakt svar men kommer redogöra för de köprättsliga principer som framkommer i bl. a. köplagen (KöpL) och avtalslagen (AvtL).
Hävning av avtal
En av våra starkaste principer i avtalsrätten är att avtal ska hållas och att parter som valt att ingå ett avtal inte ska frångå det. Eftersom ni har skrivit kontrakt på köpet av bostadsrätten, så har ni ingått ett avtal som enligt den här principen ska hållas. Ni har inte enligt lag någon rätt att häva avtalet om inte särskilda förutsättningar föreligger.
Hävning av ett avtal får som regel ske när det har föreligger ett väsentligt avtalsbrott. Ni får i enlighet med den principen häva köpet om säljaren har begått ett väsentligt avtalsbrott (KöpL 25 och 39 §§). Det kan röra sig om att säljaren exempelvis inte ger er tillgång till bostadsrätten, eller om säljaren orsakar en väsentlig försämring av bostadsrättens skick innan ni får tillträde. Vid hävning av köpet betyder att ni får tillbaka det som ni eventuellt redan har betalat och om ni lider några särskilda kostnader på grund av avtalsbrottet, så kan ni få ersättning genom skadestånd (KöpL 27 och 40 §§)
Möjligheten att frånträda ett köp regleras ofta också i själva köpeavtalet. Har ni i ert köpekontrakt angett villkor som bestämmer under vilka förutsättningar ni har rätt att ångra köpet och vad följderna blir om ni gör detta, så gäller dessa avtalsvillkor.
Konsekvenser av att köpare inte fullföljer
Om köparen inte fullföljer köpet har säljaren rätt att hålla fast vid avtalet och kräva att det fullgörs och om köparen helt enkelt avstår från att betala enligt avtalet, så får säljaren häva och kräva skadestånd för eventuella skador som orsakas av att köparen inte fullföljer avtalet (KöpL 51 och 57 §§). Detta betyder att om ni väljer att inte fullfölja avtalet trots att det inte finns grund för hävning, så kan säljaren kräva att ni fullföljer avtalet. Säljaren kan också kräva skadestånd för eventuella kostnader som uppkommer om personen måste sälja bostadsrätten till någon annan mm.
Förutsättningar att ogiltigförklara eller jämka avtal
Eftersom ni skriver att ni känner att det var stressigt, så kan det kanske ha förelegat någon omständighet vid köpet som gör att ni kan få avtalet helt ogiltigförklarat eller jämkat. Om avtalet tillkom till följd av att ni blivit tvingade, förledda eller utnyttjade, så kan det finnas grund för att få avtalet ogiltigförklarat (AvtL 28-31 §§). En sådan omständighet kan också öppna upp för att få avtalet jämkat, vilket kan betyda allt från att ni får betala ett lägre pris, att andra köpevillkor ändras till er förmån eller att avtalet helt bortses från (AvtL 36 §). Jämkning kan också ske om någon annan omständighet som ledde till köpet, förelåg under köpet eller som inträtt efter köpet gör att det är att anse som oskäligt.
Att få avtalet ogiltigförklarat eller jämkat är dock inte en möjlighet om köparen bara har gjort en dålig affär, ångrar sig för att de inte tänkt igenom saken tillräckligt eller liknande situationer, utan är primärt till för situationer då något inte har gått rätt till när avtalets slöts.
Sammanfattning och råd
Så länge det inte finns villkor i ert köpeavtal som reglerar vad som gäller om någon av er ångrar affären, så har ni som huvudregel inte rätt att häva köpet. Ni kan häva köpet och kräva skadestånd om säljaren har gjort sig skyldig till ett väsentligt avtalsbrott och ni kan få avtalet ogiltigförklarat eller jämkat om ni exempelvis har blivit vilseledda eller tvingade att ingå avtalet.
Vill ni ångra köpet utan grund för ogiltighet, jämkning eller hävning bör ni tala med säljaren och förklara situationen. Personen kan acceptera er vilja och ni kan komma överens om att bortse från avtalet. Personen har dock ingen skyldighet att låta er ångra köpet, utan kan kräva att ni fullgör köpet. Om ni inte går med på att fullgöra avtalet, så ses det som ett väsentligt avtalsbrott. Personen kan då själv häva köpet och bli berättigad skadestånd för de ekonomiska skador som personen lider. För att undvika skadeståndsansvar bör ni alltså prata med säljaren och försöka komma överens om något som alla tycker känns bra.
Jag hoppas att ni med detta har fått svar på er fråga och att ni kan hitta en lösning som blir bra för alla parter.
Vänliga hälsningar,
