Häva ett förhandsavtal?
Hej
vi har några frågor gällande köp av en bostadsrättslägenhet i nyproduktion, med tillval som vi gjort och undertecknat.
VI var precis på slutbesiktning av vår nya kommande bostad, och hade en oberoende besiktningsman med. ( besiktningsmannen tyckte att vi skulle gå vidare med detta, detta är inte ok)
Vi lägger ut mycket pengar och då vill vi ha det vi beställt.
I mars förra året skrev vi på ett förhandsavtal och betalade in en handpenning på 100.000:- ( priset för vår lägenhet är 2.995.000:-. VI gjorde tre egna tillval och har skrivit under det avtalet.
Vi slutbesiktningen så såg vi till vår stora fasa och besvikelse att tillvalet för golv i uterum på 20m2 ej var uppfyllt och kommer ej så bli, p.g.a. enligt dem för stor kostnad att gjuta en bottenplatta att lägga klinkers på. Information om detta fick vid först vid vår slutbesiktning.
Vår fråga är---golvet var inte alls vad vi vill ha, vi har valt ett golv och fått en prisuppgift för det och godkänt det och skrivit ett avtal om våra val.
Mäklaren ville först väldigt ivrigt att vi skulle skriva under upplåtelseavtalet för våra val vilket vi ej gjorde.
Kan vi bryta köpet av vår bostadsrätt p.g.a det här, vi känner oss rejält lurade på detta då ett fult trägolv inte var vad vi hade beställt eller ville ha?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!
Mitt korta svar på er fråga är att utifrån omständigheterna finns det möjlighet att häva köpet, men däremot kan det också bli aktuellt med skadeståndsskyldighet för motpartens ekonomiska förluster som uppstår. Om skälen för uppsägning är tillräckligt starka kan man däremot slippa skadeståndsskyldigheten, och få tillbaka kontantinsatsen. Jag kommer nedan att redogöra vad jag grundar min bedömning på och vad som gäller vid dessa fall.
Regler gällande bostadsrättslägenhet finns i Bostadsrättslagen (1991:614) (BrL)
Vad är ett förhandsavtal?
Ett förhandsavtal är ett avtal mellan en bostadsrättsförening och en köpare där bostadsrättsföreningen lovar att i framtiden leverera en bostadsrätt, på samma gång åtar sig köparen skyldigheten att förvärva lägenheten med bostadsrätt, 5 kap. 1 § BrL. Kraven för att avtalet ska vara giltigt är följande, 5 kap. 3 § BrL:
• Avtalet ska vara skriftligt,
• Parternas namn,
• den lägenhet som avses bli upplåten med bostadsrätt,
• beräknad tidpunkt för upplåtelsen,
• de beräknade avgifterna för bostadsrätten och,
• i förekommande fall, belopp som lämnas i förskott.
De beräknade avgifterna för bostadsrätten skall grundas på en kalkyl över kostnaderna för projektet, och kalkylen skall vara försedd med ett intyg av två särskilda intygsgivare. Av intyget ska det framgå att de i kalkylen lämnade uppgifterna är riktiga och stämmer överens med tillgängliga handlingar, samt att gjorda beräkningar är vederhäftiga och att kalkylen framstår som hållbar, 5 kap. 3 § andra stycket BrL. Ett avtal som strider mot dessa nämnda krav ovan är ogiltigt, 5 kap. 4 § BrL.
När kan ett förhandsavtal sägas upp?
Ett förhandsavtal kan sägas upp om avtalet inte uppfyller de nämnda kraven ovan (formkraven) eller om bostadsrättsföreningen misslyckas med att prestera vad den åtagit sig. Vad som avses med att bostadsrättsföreningen misslyckas med att efterleva avtalet innebär exempelvis att upplåtelsen inte sker inom "skälig tid" från den tidpunkt som står i avtalet, att lägenheten inte upplåts med bostadsrätt senast vid inflyttningen eller att de avgifter som skall betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än som angavs i förhandsavtalet och köparen av denna anledning säger upp avtalet inom tre månader från den dag då han fick kännedom om den högre avgiften, 5 kap. 8 § BrL.
Återbetalning av handpenning eller skadestånd?
Om ett förhandsavtal upphör att gälla enligt de grunderna som angetts ovan; om avtalet inte uppfyller de nämnda kraven ovan (formkraven) eller om bostadsrättsföreningen misslyckas med att prestera vad den åtagit sig. Innebär det att köparen (förhandstecknaren) har rätt att få tillbaka belopp som han betalat i förskott med ränta, rätt till skälig ersättning för sådana kostnader som han med föreningens godkännande åtagit sig för lägenhetens inredning och utformning och som blivit onyttiga för honom, och rätt till ersättning för annan skada som föreningen har förorsakat honom genom försumlighet, 5 kap. 9 § BrL.
Om köparen vill häva avtalet utan skälig grund för hävningen kan detta medföra att köparen begår ett avtalsbrott vilket ger bostadsrättsföreningen rätt till skadestånd för exempelvis kostnader som bostadsrättsföreningen haft för annonsering och visning samt den mellanskillnad som uppstår mellan vad föreningen kan få av en ny innehavare i jämförelse med vad den skulle ha fått av dig.
Sammanfattning och råd
Utifrån omständigheterna är det möjligt att frånträda avtalet, men däremot blir det en fråga om skälen till att ni frånträder avtalet är tillräckligt goda för att undgå skadeståndsansvar. Omständigheterna som ni angett tyder på att bostadsrättsföreningen har agerat i ond tro genom att inte meddela er om att era tillval inte kommer att genomföras, och dessutom försökt få er att signera upplåtelseavtalet. Dessutom kan det vara fallet att bostadsrättsföreningens kalkyler inte stämmer, i och med att ni inte fått era tillval inbyggda i bostadsrätten på grund av förhöjda kostnader, och därmed kan detta innebära att förhandsavtalet inte är giltigt. Det som är avgörande i detta fall är avtalet som parterna har kommit överens om, det beror alltså på vad som parterna har kommit överens om för att kunna ge ett konkret svar på om det är möjligt att frånträda avtalet och vad påföljderna skulle bli vid en otillåten frånträdelse. I dessa fall saknas det dessutom praxis för att kunna ge en vägledning kring vad som skulle vara giltigt skäl för att säga upp dessa typer av avtal.
Mitt råd i första hand är att se vad som står i avtalet mellan er och dessutom se till att avtalet stämmer överens med formkraven nämnda ovan, se främst till att kalkylerna stämmer. Mitt råd i andra hand är att anlita en jurist för att hjälpa er ta ärendet vidare genom att se över avtalen mellan er och bostadsrättsföreningen och eventuellt ta ärendet vidare till domstol för avgörande.
Ifall ni vill anlita en jurist för att ta ärendet vidare kan ni göra det hos Lawline, i sådana fall är det bara att höra av sig till mig på Arian.Shadmehr@Lawline.se så återkommer jag med en offert. Om något är oklart eller om ni har ytterligare frågor eller funderingar är ni också välkomna att höra av er där.
Hoppas ni fick svar på er fråga!
Med vänliga hälsningar,
