Har vi rätt att häva köpet när det visar sig att bygglov saknas?

2019-12-17 i Bostadsrätt
FRÅGA
I mars 2017 köpte vi en bostadsrätt i en ganska nybildad förening. Pris 1375000 kr. Byggherrarna satt i styrelsen och har förvaltningsavtal med brf. och sålde bostadsrätten till oss. Liksom till ytterligare 4 andra i samma hus. Objektbeskrivningen: ...en smakfullt nyrenoverad bostadsrätt i toppskick. I köpekontraktet Säljaren/byggherrens bolag till Bostadsrättsförenigen 2015 02 27 finns §6. Säljaren garanteraratt samtliga på fastigheterna uppförda byggnader är uppförda med bygglov...att erforderlig mark-, bygg-, och rivningslov lämnats för på tillträdesdagen verkställda eller före avtalsdagen beställda åtgärder på fastigheternas. Bygglov finns från 1949. 2001 gjordes stora ombyggnader, från ett korridorboende för personal, 2 stora lägenheter till 4 permanentbostäder på vardera ca 110 kv meter + en vindsvåning. 26 oktober 2019 får brf en skrivelse från byggnadsnämnden där de skriver att det finns inget bygglov för ombyggnaden eller de nya balkongerna ht 2016. Massor av brister i huset, brandskydd o ledningsbrister nedtagna bärande väggar nya öppningar i bärande väggar, sviktande golv... Ej handikappanpassad toalettdörr mm. §23 Skadestånd. Skulle åsidosättandet av åtagandet vara av väsentlig betydelse, har motparten dessutom rätt att häva köpet. Vid bedömning av denna ersättnings-och hävningsrätt skall beaktas extraordinära omständigheter, varav avtalsparten ej kunnat råda. Är detta ett kontraktsbrott som gör det möjligt för brf att häva köpet?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!

Utredning

Bostadsrätter räknas rent juridiskt som lös egendom innebärande att bestämmelser om fel, hävning, undersökningsplikt m.m. i första hand regleras i avtalet mellan parterna. För det fall att det saknas avtal om något gäller reglerna i köplagen (KöpL).

Grundläggande är att lägenhetens skick ska stämma överens med avtalet, samt de uppgifter som säljaren/mäklaren lämnat före köpet (17-18 § KöpL). Det föreligger ett fel om bostadsrättens skick inte stämmer överens med dessa uppgifter, eller om lägenheten i något avseende avviker från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta. Om du undersökt bostadsrätten innan köpet kan du inte som fel åberopa sådant som du borde märkt vid undersökningen. Detsamma gäller om säljaren uppmanat dig att undersöka bostadsrätten men att du trots detta inte gjort så (20 § KöpL). Undersökningspliktens omfattning får bedömas från fall till fall. Viktiga faktorer som påverkar är ålder, skick och pris på bostadsrätten. Om bostadsrätten var i dåligt skick och sålts för en låg köpeskilling kan man inte förvänta sig lika mycket som av en bostadsrätt i nyskick med en högre köpeskilling.

Som köpare har du alltid en undersökningsplikt efter köpet. Som köpare ska du efter köpet, så snart omständigheterna medger det, undersöka varan (bostadsrätten) i enlighet med god affärssed. Som jag förstår det utifrån det du beskrivit i frågan har säljaren garanterat att det fanns erforderliga bygglov för bostadsrätten. En sådan utfästelse från säljaren minskar din skyldighet för undersökning. Det finns därför mycket som talar för att avsaknaden av bygglov är ett fel du kan göra gällande.

Enligt avtalet er emellan har du rätt att häva köpet om felet är av väsentlig betydelse. I bedömningen ska beaktas extraordinära omständigheter. Vad som innefattas i väsentlig betydelse och vad som utgör extraordinära omständigheter är dock öppet för tolkning. Som exempel för vad som kan anses vara av väsentlig betydelse kan hänvisas till ett rättsfall från Svea hovrätt (2012-04-30, mål nr T 322-11). I målet hade säljaren garanterat att våtrum och tättskiktsarbeten var utförda på ett fackmannamässigt sätt. De fel som visade sig vid undersökning efter köpet ansågs av domstolen varit av väsentlig betydelse för köparna som därför hade rätt att häva köpet.

Vad som utgör ett väsentligt fel får i regel bedömas i det enskilda fallet från en helhetsbedömning. När det gäller avsaknaden av bygglov kan det åtminstone argumenteras för att felen är av väsentlig betydelse för er, framförallt då säljaren garanterat att sådana fanns. Även begreppet extraordinära omständigheter är ett begrepp som får tolkas och det går göras en helhetsbedömning från omständigheterna i det enskilda fallet.

Viktigt att observera är att för det fall att ni anser att det utgör ett fel och att ni vill åberopa påföljd (t.ex. hävning) måste ni reklamera inom skälig tid efter att ni märkt eller borde ha märkt felet (32 § KöpL). Oavsett om ni har för avsikt att häva eller begära annan påföljd (t.ex. skadestånd) måste ni omgående reklamera och göra gällande att ni anser att det finns ett fel på bostadsrätten. Min rekommendation är att reklamationen görs skriftligen så ni kan bevisa att sådan gjorts. Ett vanligt motargument vid tvister som den som kan uppkomma är att reklamation skett för sent varför påföljd inte kan göras gällande.

Min rekommendation är att ni (1) reklamerar omgående, om så inte redan skett och (2) anlitar en jurist som företräder er. Juristen kan gå igenom avtalet i dess helhet och beakta övrigt som skett utanför avtalet för att råda er att gå vidare. Utifrån det du beskrivit i din fråga kan det åtminstone argumenteras för att det finns grund för att begära hävning.

I ett första skede kan juristen kontakta er motpart med de krav ni har, med förhoppning om att ni kan komma överens. Kan ni inte komma överens kan juristen företräda er i domstol. För detta ändamål kan en jurist på Lawline juristbyrå vara behjälplig. Om ni är intresserade av detta är ni varmt välkomna att återkomma till mig för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.

Med vänliga hälsningar,

Dennis Lavesson
Fick du svar på din fråga?
Relaterat innehåll