Har styrelsen i en bostadsrättsförening kompetens att besluta om parkeringsplatser?
Hej! Jag har en bostadsrätt i en BRF inom HSB. Jag blev tilldelad en riktigt bra parkeringsplats för två år sedan som i princip ligger utanför dörren. Den är något bredare än andra platser så passar väldigt bra till oss, vi har en ganska bred bil och en son som klättrar in och ut o.s.v. För ett tag sen blev jag kontaktad av en annan medlem i föreningen som undrade om vi kunde tänka oss att byta plats med honom för hans fru har svårigheter att ta sig in och ut ur deras bil. Jag beklagade det men kände ändå att jag inte ville byta plats för vår plats passar oss väldigt bra och styrelsen måste ju kunna ordna speciella handikapp-platser. Nu kommer det röstas på nästa styrelsemöte att den bredare parkeringsplatsen skall göras om till handikapp-plats och vi kommer förmodligen helt enkelt att bli tilldelade en annan sämre plats. Min fråga är, får dom tvinga bort oss från parkeringsplatsen på detta sättet? Vi har ju blivit tilldelade platsen och hyr den från HSB. Tack för svar!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är bostadsrättslagen (BRL) och lagen om ekonomiska föreningar (EFL). Glädjande är också att du har beställt en personlig telefonrådgivning, vilken jag för övrigt ser fram emot mycket. Under denna kommer ovanstående att kunna behandlas ytterligare och likaledes kommer möjlighet att ges till en mer djupgående diskussion (om så önskas). Många juridiska spörsmål behandlas dessutom allra enklast under ett telefonsamtal. Vidare krävs inte sällan ingående kunskaper om de faktiska omständigheterna för att kunna ge någorlunda träffsäkra svar. Den fortsatta framställningen kommer därför att bli något generell till sin karaktär.
Kompetensfördelningen mellan föreningsstämman och styrelsen, vad gäller?
Sedvanliga spörsmål och frågor för stämman att ta ställning till är fastställande av resultat- och balansräkning, hur eventuella överskjutande medel enligt den fastställda balansräkningen ska disponeras samt beviljande av ansvarsfrihet för styrelsen (6 kap. 10 § 1-3 p. EFL). Utgångspunkten i bostadsrättslagen är att beslut om väsentliga förändringar i fastigheten inte får fattas av styrelsen om inte stadgarna föreskriver annat (9 kap. 15 § BRL). En liknande reglering finns i föreningslagen av vilken framgår att ärenden som ska hänskjutas till årsstämman även kan finnas upptagna i föreningens stadgar (6 kap. 10 § 4 p. EFL). I övrigt ges ingen ytterligare vägledning i lagstiftningen. Begreppet väsentliga förändringar är inte heller klart definierat och hur detta ska tolkas kan ibland bereda vissa svårigheter för föreningens andelsägare (medlemmar). Men givet ovanstående finns goda skäl att mycket noggrant studera stadgarna. Det är i mångt och mycket föreningen (med andra ord ni själva tillsammans med övriga medlemmar genom ett stämmobeslut) som dikterar villkoren och den kompetensfördelning som ska gälla mellan styrelsen och stämman. Men om det skulle visa sig att stadgarna inte klargör rättsläget på ett tillfredsställande sätt ska bedömningen göras i förhållande till ingreppets art och den inplanerade åtgärdens omfattning. Generellt kan sägas att beslut om vissa mindre ombyggnationer samt rena reparations- och underhållsåtgärder bör ligga inom styrelsens behörighet. Enligt min mening torde därför frågan om parkeringsplatser inte omfattas av begreppet väsentliga förändringar varför ett stämmobeslut framstår som obehövligt, vilket därmed ger styrelsen rätt att behandla frågan. Notera dock att årsstämman fungerar som en sorts demokratisk församling som har att avgöra viktiga föreningsangelägenheter och kan i stor utsträckning godtyckligt agera så länge stämmans beslut inte står i strid med tvingande lagstiftning. Men oavsett vilket är min uppfattning så här långt att styrelsen i din bostadsrättsförening har kompetens att fatta beslut i den här typen av ärenden. Men huruvida styrelsen sedan äger rätt att säga upp dig från din nuvarande parkeringsplats behöver utredas närmare (se nedan).
Hur lyder den rättsliga etiketten på ett avtal om en parkeringsplats och vad gäller i fråga om uppsägning av en sådan?
Om ingenting uttryckligen har föreskrivits i stadgarna ankommer det på styrelsen i varje bostadsrättsförening att utarbeta egna regler och rutiner för uthyrning av parkeringsplatser. Ett tydligt regelverk bör därför aviseras i föreningen och under sådana omständigheter gäller också den föreningsrättsliga likhetsprincipen, vilken innebär att samtliga andelsägare ska behandlas lika. Notera även att principen leder till att olika fall ska behandlas olika. Genom styrelsens försorg kan bostadsrättsföreningen sedan upplåta parkeringsytor till medlemmarna via slutna nyttjanderättsavtal, vilka i juridisk-teknisk antingen blir lägenhetsarrenden eller lokalhyror. En parkeringsplats utomhus betraktas nämligen som ett lägenhetsarrende medan hyra av en garageplats likställs med en sedvanlig lokalhyra. Frågan inte helt oviktig eftersom delvis olika regler gäller för de olika slagen (se 8 kap. respektive 12 kap. jordabalken). Men baserat på den information som framgår av din ärendebeskrivning utgår jag ifrån att det handlar om en utomhus belägen parkeringsplats.
Huruvida det föreligger något faktiskt (skriftligt) slutet nyttjanderättsavtal är dock för mig ovisst, men i juridisk-teknisk mening blir upplåtelsen som sagt ändå att betrakta som ett lägenhetsarrende (8 kap. 1 § JB). Till skillnad från vad som gäller vid andra arrendeformer finns nämligen inga formkrav för lägenhetsarrenden, vilket betyder att dessa kan ingås helt formlöst (exempelvis muntligt). Med lägenhetsarrende menas jord som upplåts med syften som inte innefattar att bedriva jordbruk, uppföra bostadshus eller uppföra/begagna byggnad för förvärvsverksamhet. Ett lägenhetsarrende kan vidare ingås på bestämd tid eller tillsvidare och tiden för vilken arrendeavtalet har ingåtts är avgörande för hur och när ett lägenhetsarrende kan sägas upp. Jag misstänker dock att mycket har lämnats oreglerat varför utgångspunkten får bli att det rör sig om ett tillsvidareupplägg.
Inledningsvis ska sägas att du som nyttjanderättshavare inte har något besittningsskydd vid avtal om lägenhetsarrende, vilket i sin tur innebär att om ingenting annat har överenskommits (och innehållet i ett eventuellt muntligt/konkludent ingånget avtal inte går att fastställa) kan en uppsägning av ett lägenhetsarrende egentligen ske helt utan angivande av sakliga skäl. En avtalad uppsägningstid gäller naturligtvis, men om en sådan skulle saknas i arrendeavtalet kan det sägas upp till fardagen varje år, det vill säga den 14 mars, dock under förutsättning att meddelande härom lämnas senast sex månader i förväg (8 kap. 4 § JB). Det korta svaret på din fråga lyder därför att styrelsen har beslutskompetens i det här fallet och att den i princip godtyckligt (och ensidigt), dock med iakttagande av ovan nämnda tidsfrister, kan säga upp lägenhetsarrendet (parkeringsplatsen). Men detta förutsätter som sagt att ingenting annat framgår av det aktuella avtalet.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Skype och andra liknande digitala plattformar.
Du har som sagt också beställt en 30 minuters personlig telefonuppföljning med möjlighet att kunna ställa kompletterande frågor och till vidare diskussion om hur din fortsatta hantering av ärendet bör läggas upp. Jag kommer därför att ringa dig nu på torsdag den 20/5 kl 17.00. Observera att jag ringer från skyddat nummer. Vänligen återkom per mail om den föreslagna tiden inte skulle passa.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende hittills har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
