Har min hyresvärd rätt att byta dörrlås och därigenom hindra mig från att disponera över min lägenhet?

Question

Hej, jag hyr i ett rum privat i en villa ( ägaren hyr ut till flera familjer ochså) jag har hyrt där i 4 år och har ett riktigt hyreskontrakt på 7850:-/ mån och jag betalar kontant som ALLA andra gör, för " hyresvärden vill inte betala skatt på det! Han har under ca 10-15 år har hyrt ut till olika Liutaviska faniljer så det inte skall synas på hans konto så alla betalar kontant i handen till honom! Han är förbannad på mig för jag inte ville ha nåt förhållande med honom, så nu säger han " att jag inte betalar hyran! Och vill att jag flyttar! Han har inte sökt avhysning på kronofogden för då blir det ett erkännande från honom att han hyr ut " svart utan att betala skatt så därför gör han inte det. Vad gör jag i det här läget, han har låst upp mitt dörr vid flera tillfällen och gått in olovligen in . Jag har honom på foto på mina övervakningskameror och gjort polisanmälan. Jag kommer inte in längre och jag har ju kontrakt och bor där. Han säger vara vidare ' det är mitt hus och jag går in vart jag vill och jag bestämmer!
Kan han verkligen låsa ut mig från min bostad fast han inte gjort någon avhysning till kronofogden? Jag har väl rätt att bo där tills/om det nu kommer någon avhysning? Man kan ju titta på hur många som har och bor där på dom sista 10 åren! Och alla har betalar svart till honom! Vad skall jag göra? Jag bor ju där, har hyreskontrakt, betalar mi hyra kontant ( fast utan kvitton eftersom har vill slippa skatta för det!
Vad kan jag göra?

Answer 1

Hej! 

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!

Jag tolkar din fråga som att du har ett hyresavtal avseende en bostadslägenhet som löper på obestämd tid, men att du inte längre kommer in i lägenheten eftersom din hyresvärd har bytt dörrlås och att du därför undrar vad du kan göra.  

Eftersom min utgångspunkt är att hyresvärden har upplåtit bostadslägenheten inom ramen för näringsverksamhet, kommer jag nedan att tillämpa 12 kap. jordabalken (härefter kallad hyreslagen). Om lägenheten har upplåtits av någon utanför näringsverksamhet, är lag om uthyrning av egen bostad tillämplig i stället. 

Hyresavtal på bestämd tid och hyresavtal tills vidare

Hyresavtal kan löpa på bestämd tid eller tills vidare. Precis som det låter löper ett hyresavtal för bestämd tid från en viss angiven tidpunkt till en annan angiven tidpunkt, medan ett tillsvidareavtal i stället löper från en viss angiven tidpunkt och tills vidare, utan någon fastställd slutdag. 

Uppsägning av hyresavtal som gäller tills vidare

Ett hyresavtal som gäller tills vidare, måste sägas upp för att upphöra att gälla (3 § första stycket hyreslagen). Om din hyresvärd vill att du flyttar ut från lägenheten, måste han alltså först och främst säga upp ert hyresavtal. Hans uppsägning ska då som utgångspunkt vara skriftlig (8 § första stycket hyreslagen). 

Tillsvidareavtal som avser bostadslägenheter kan sägas upp till det månadsskifte som inträffar närmast 3 månader från det att uppsägningen företogs (4 § första stycket första punkten hyreslagen). I detta sammanhang ska också poängteras att om parterna har avtalat om kortare uppsägningstid än 3 månader, gäller inte den överenskommelsen när hyresvärden säger upp avtalet (jämför 1 § femte stycket hyreslagen).

Egenmäktigt förfarande och (olaga) självtäkt 

Precis som du är inne på får hyresvärden inte heller vidta åtgärder på egen hand för att slänga ut hyresgästen. En hyresvärd som förhindrar hyresgästen att disponera över lägenheten genom att byta lås eller som flyttar ut hyresgästens saker på gatan utan dennes samtycke kan göra sig skyldig till brottet egenmäktigt förfarande (8 kap. 8 § BrB), medan en hyresvärd som i stället återtar lägenhetsnyckeln kan göra sig skyldig till brottet (olaga) självtäkt (8 kap. 9 § BrB). 

Handräckning hos Kronofogden

Det hyresvärden i stället kan göra är att ansöka om hjälp från Kronofogden med att avhysa hyresgästen. Med avhysning förstås då en förpliktelse för hyresgästen att flytta från bostadslägenheten  (16 kap. 1-9 §§ UB). För det fall uppsägningen leder till en förlängningstvist, har hyresgästen dock rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord (12 kap. 50 § första stycket JB). 

Vad gäller i ditt fall? 

Sammanfattningsvis måste din hyresvärd alltså först säga upp ert hyresavtal. Om du inte flyttar kan han sedan ansöka om handräckning hos Kronofogden. För det fall uppsägningen leder till en förlängningstvist, har du rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord. Om hyresvärden till exempel byter lås och därigenom hindrar dig från att disponera över lägenheten, kan han göra sig skyldig till brottet egenmäktigt förfarande och i så fall rekommenderar jag dig att vända dig till polisen. Om du är medlem i Hyresgästföreningen, kan säkert också de hjälpa dig med detta.  

Något avslutande om otillåten uthyrning

Dessvärre kan jag inte yttra mig om huruvida några straffrättsliga konsekvenser eventuellt skulle kunna bli aktuellt för dig på grund av att du hyr en lägenhet som du vet att hyresvärden inte betalar någon skatt för. Jag vill dock å det starkaste avråda dig från att hyra en lägenhet svart. Även om det i första hand torde vara din hyresvärd som kommer behöva stå till svars om det hela uppdagas, kan nämligen ditt hyresavtal förverkas till följd av att hans hyresavtal förverkas. Personligen hade jag därför eftersökt någon annanstans att bo.  

Hoppas att mitt svar är till hjälp och tveka inte att höra av dig igen om du har några fler frågor!

Vänligen,