Har man besittningsskydd till en studentlägenhet?
Hej, jag var student fr augusti 2018- till december 2020 & har 1:a hand hyreskontrakt i studentbostäder. Min hyresvärd kräver intyg för studier i sista mars 2021 & jag är icke studerande i dagsläget. Undrar om jag har besittningsskydd ifall HV vill säga upp hyresavtalet?!
Hör gärna av er till mig/ Uppskattar.
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att besvara frågan kommer jordabalkens 12 kapitel (JB) att tillämpas som även kallas för hyreslagen.
Inledning
Jag uppfattar att du bor i en studentlägenhet men är inte längre är studerande. Din fråga är om du har besittningsskydd till din lägenhet eller om din hyresvärd kan säga upp hyresavtalet då du inte längre uppfyller studiekravet som är en del av hyresavtalet.
Vad är besittningsskydd?
Besittningsskyddet fungerar som hyresgästens skydd gentemot hyresvärden om hyresvärden vill säga upp hyresavtalet. Om hyresgästen har ett förstahandskontrakt på obestämd tid uppstår besittningsskyddet vanligtvis efter första dagen. Besittningsskyddet innebär att hyresgästen har en rätt att bo kvar i hyresrätten och förlänga hyresavtalet även om hyresvärden har sagt till hyresgästen att flytta (12 kap. 46 § 1 st. JB).
Besittningsskyddet är inte absolut, det gäller exempelvis inte om hyresgästen har förverkat sin hyresrätt, exempelvis genom vanvård av lägenheten eller om hyran inte är betald. (12 kap. 46 § 1 p. JB).
Finns det undantag till besittningsskyddet för studentlägenheter?
Först och främst är det möjligt att avtala bort besittningsskyddet i hyresavtalet. Hyresvärden och hyresgästen ska ha kommit överens om att det inte finns en besittningsrätt och detta ska som huvudregel godkännas av hyresnämnden (12 kap. 45 a § JB).
I huvudregel gäller besittningsskydd även för studentlägenheter. Som sagt är besittningsskyddet inte absolut och ett undantag till besittningsrätten kan vara studentlägenheter. Det finns nämligen en generalklausul (allmän regel) som säger att besittningsskyddet inte ska gälla om detta är i enlighet med god sed i hyresförhållanden eller att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör (12 kap. 49 § 10 p. JB).
Vad som är i enlighet med god sed i hyresförhållanden har överlämnats åt rättspraxis och i en sådan bedömning ska det ske en avvägning mellan hyresgästens och hyresvärdens intressen. Hyresvärdens intresse måste vara större än hyresgästens för att hyresgästens besittningsskydd ska brytas. Det måste även finnas ett sakligt uppsägningsskäl.
Det är viktigt att komma ihåg att studentbostäder har karaktär av genomgångsbostad, vilket innebär att studentbostäder inte är en permanent bostad utan är en tidsbegränsad bostad. För att hyresgästen ska vara medveten om detta syfte har många hyresvärdar till studentbostäder infört olika typer kontraktsvillkor. Ett exempel på ett kontraktsvillkor kan vara krav på aktiva studier. I ett beslut från Hyresnämnden (beslut den 22 juli 2014 i ÖH 5324/14) hade en hyresgäst inte uppfyllt hyresavtalets krav på minsta antal högskolepoäng per termin. Hyresnämnden ansåg att hyresvärdens intresse att hyra ut lägenheten som en studentbostad vägde tyngre än hyresgästens intresse av att bo kvar. Därför ansåg Hyresnämnden att hyresavtalet skulle upphöra.
Ett annat exempel på avtalsvillkor kan vara att boendespärr på ett antal år i hyreskontraktet som gör att hyresgästen ska vara beredd på att lämna hyresrätten när boendespärren har inträtt. Vid en eventuell tvist i Hyresnämnden kan de komma fram till att det inte finns någon besittningsrätt då hyresgästen borde ha förstått att bostaden är temporär och villkorad.
Sammanfattning
Besittningsskyddet gäller som huvudregel även för studentlägenheter men besittningsskyddet kan avtalas bort. Därför rekommenderar jag dig att kolla i ditt hyresavtal och se om du har gått med på en besittningsavsägelse. Besittningsskyddet är inte absolut och enligt en generalklausul gäller inte besittningsskyddet om det är i enlighet med god sed på hyresmarknaden. Jag vill därför uppmärksamma dig på att studentlägenheter inte är avsedda som permanenta boenden. Detta indikeras ofta genom att det i hyresavtalet står att hyresgästen måste uppfylla ett studiekrav eller att det finns en boendespärr på några år. Det finns en möjlighet att ta saken till Hyresnämnden om du blir uppsagd och vill hävda att du har besittningsskydd. Det finns dock en risk att Hyresnämnden anser att hyresvärdens intresse väger tyngre och att du inte har ett besittningsskydd på grund av att det är en studentlägenhet som inte är en permanent bostad.
Hoppas att du fick svar på din fråga, annars är du välkommen att ställa en till!
Vänligen,
