Har man besittningsskydd då man hyr en lägenhet i ett tvåfamiljshus?
Min dotter hyr en lägenhet i ett tvåfamilshus. Ägaren till huset har inga andra lägenheter som de hyr ut. Ägaren har aldrig bott i huset. Ägaren har ett eget nybyggt hus.
Nu ska ägaren som i detta fall är man och hustru skilja sig. Man har för avsikt att sälja sitt nybyggda hus. Mannen ska köpa ut hustun från hyreshuset de hyr ut och sedan flytta in i min dotters lägenhet som han har för avsikt att säga upp med tre månaders varsel. Hur fungerar det med besittnigsskyd. Min dotter hyrde lägenheten för ca. 1 år sedan på ett löpande hyresavtal. Den andra lägenheten i huset var uthyrd när min dotter flyttade in men har sedan dess byt hyresgäst
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Såsom jag har förstått det rör detta en upplåtelse av en lägenhet i ett tvåfamiljshus, där en annan lägenhet också är upplåten. Frågan gäller hur det fungerar med besittningsskydd då. 12 kap Jordabalken (JB) gäller i detta fall.
Huvudregeln:
Då en hyresgäst hyr en bostadslägenhet har denne enligt huvudregeln rätt till förlängning av hyresavtalet om det sägs upp av hyresvärden och kan då inte bli uppsagd från sin lägenhet hur som helst, dvs s.k "besittningsskydd", 12 kap 46 § 1 st JB.
Undantag när det gäller tvåfamiljshus:
Huvudregel gäller dock inte när hyresavtalet avser en lägenhet i ett tvåfamiljshus och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har sådant intresse av att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta, 12 kap 46 § 2 st p. 6 JB.
Då en bostadslägenhet hyrs i ett tvåfamiljshus gäller alltså inte besittningsskyddet enligt huvudregeln om hyresvärden påvisar en besittningsbrytande grund och då upplåtelsen av lägenheten inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet. Att hyresvärden avser att själv bosätta sig i det eller av att sälja det kan vara en sådan giltig grund som är besittningsbrytande. I sådana fall är då utgångspunkten att hyresförhållandet ska upplösas, i vart fall på sikt.
Har hyresvärden sagt upp hyresavtalet och det uppstår en tvist om förlängningen av avtalet enligt 46 § - är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat senast vid hyrestidens utgång, 12 kap 49 § JB. Med "hyrestidens utgång" menas alltså det datum som hyresavtalet är uppsagt till. Prövning av detta görs alltså i det enskilda fallet av hyresnämnden - då hyresvärden måste hänskjuta tvisten dit om hyresvärden säger upp hyresavtalet och hyresgästen inte vill flytta.
När det rör sig om lägenheter i tvåfamiljshus är utgångspunkten att hyresgästens besittning bryts om hyresvärden har giltiga skäl att säga upp avtalet.
I nuvarande fall verkar hyresvärden ha ett befogat intresse av att själv förfoga över lägenheten och utgångspunkten är då att detta innebär att han har rätt att säga upp din dotters hyreskontrakt, under förutsättning att hyresvärdens uthyrning inte ingår i en affärsmässig verksamhet. Han måste dock ta hänsyn till att det kan ta tid för din dotter att hitta ett nytt boende, hyresgästen ska alltså ges skäligt rådrum för att vid behov hitta en annan bostad.
Hoppas du fått svar på din fråga och tveka inte att höra av dig igen om du har fler funderingar.
Vänligen,
