Har köparen av fastighet undersökningsplikt gällande bygglov?
Hej,
Vi sålde en fastighet för några år sedan.
Då det under senare tid har visat sig att huset saknar bygglov.
Det var inget vi visste om när vi sålde huset och är inte ansvariga till felet.
I frågelistan som bilaga till kontraktet finns frågan: Finns alla bygglov som krävs?
Då vi faktiskt inte hade uppgifter om detta, så lämnandes denna fråga obesvarad.
Har köparen rätt att åberopa ett dolt fel pga detta? eller bör köparen ha kontrollerat detta?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Köpare har ingen undersökningsplikt för bygglov:
Köpare har i normalfallet ingen skyldighet att inför ett fastighetsköp undersöka om erforderliga bygglov finns. Säljaren ska informera köparen om avsaknaden av bygglov. Om köparen kände till, eller borde känt till, att bygglov saknades så ansvarar dock inte säljaren för felet. Ett exempel när en köpare borde vara uppmärksam på ett eventuellt olovligt byggande är om en omfattande tillbyggnad skett och säljaren inte kan visa att tillbyggnaden har korrekta bygglov. I ditt fall kan faktumet att ni lämnade frågan om bygglov obesvarad eventuellt utlösa en undersökningsplikt för köparen.
Huvudregeln är alltså att köparen inte har undersökningsplikt när det kommer till bygglov. Om köparen kände till eller borde ha känt till att bygglov saknades kan dolt fel inte åberopas dock. Huruvida köparen borde ha förstått att bygglov saknades på grund av den obesvarade frågan är svårt att svara på eftersom det handlar om en bedömning som domstolen gör i varje enskilt fall.
Krävs ett myndighetsbeslut för att dolt fel ska kunna åberopas:
De fel som en fastighet kan besitta är rättsliga fel, rådighetsfel eller faktiska fel. Avsaknad av bygglov skulle närmast kunna utgöra ett rådighetsfel (4 kap. 18 § jordabalken). Ett rådighetsfel innebär att ett myndighetsbeslut föranleder att du som köpare inte kan använda fastigheten på avsett sätt. Emellertid har HD i sin praxis fastslagit att enbart en avsaknad av bygglov inte ensamt kan göra 4 kap. 18 § blir tillämplig. Det krävs även att ett myndighetsbeslut fattats om rättelse, t.ex. ett rivningsföreläggande, före eller i undantagsfall kort efter köpet av fastigheten (se NJA 1997 s. 629).
Sålunda betyder detta att om behörig myndighet inte beslutat om rättelse gällande huset innan, eller kort efter, ingåendet av avtalet om fastighetsköpet, så föreligger inget fel enligt 4 kap. 18 §. Dock så kan köparen göra gällande olika påföljder med stöd av 11 kap. 64 § plan- och bygglagen. De påföljder som är aktuella är avdrag på köpeskillingen eller, om felet är av väsentlig betydelse, hävning. Dessutom kan skadestånd utkrävas. Talan om hävning ska väckas inom ett år efter tillträdet, annars går talerätten förlorad (4 kap. 12 § jordabalken).
Sammanfattning och handlingsplan:
Sammanfattningsvis har en köpare som huvudregel ingen skyldighet att undersöka om erforderliga bygglov finns innan köp av fastighet. Att ni lämnade frågan om bygglov obesvarad kan dock innebära att köparen var i ond tro om bygglovet, vilket innebär att dolt fel inte kan åberopas. För att dolt fel ska kunna åberopas krävs ett myndighetsbeslut om rättelse. Även om köparen inte kan åberopa dolt fel så kan han eller hon eventuellt göra gällande avdrag på köpeskillingen eller hävning av avtalet.
Tyvärr går det inte att ge ett klarare svar på er fråga utan en djupare utredning. Jag rekommenderar att ni anlitar en jurist som går igenom allt och ger er råd för vilka möjligheter ni har att gå vidare. Ert ärende förefaller komplext varför det inte kan ges ett djupare svar än enligt ovan. För det fall att ni är intresserade av att låta en av våra jurister gå igenom ärendet och råda er vidare är ni varmt välkomna att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Våra jurister erbjuder möten per telefon, e-post och Skype. Jag nås för ändamålet på elise.sohlberg@lawline.se
Vänliga hälsningar,
