FrågaFASTIGHETSRÄTTFel i fastighet06/04/2017

Har jag rätt till ersättning när brunnen i fastigheten inte stämmer överens med objektsbeskrivningen?

Hej,

Jag har nyligen köpt ett hus och i samband med ett stopp i avloppet upptäckte jag att avloppsbrunnen inte stämmer överens med vad som anges i objektsbeskrivningen. När jag påtalade detta till säljarna via e-post så svarade de att de gjort ett misstag och kryssat i trekammarbrunn utan att kolla upp om det stämde (det är en enkammarbrunn). Min tolkning är att jag ska kunna lita på de uppgifter som angetts i objektsbeskrivningen och att jag därför har rätt till ersättning motsvarande kostnaden för att åtgärda felet. Är jag rätt ute i den tolkningen eller kan säljarna hävda att jag enligt undersökningsplikten skulle tittat ner i brunnen för att kontrollera uppgifterna i objektsbeskrivningen (brunnen är gömd under betongplattor i trädgårdsgången)?

Tacksam för svar.

Lawline svarar

Hej! Tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Säljaren ansvarar för lämnade uppgifter

Precis som du skriver har säljaren ett ansvar för sådana uppgifter som denne har lämnat innan köpet. Enligt 4 kap. 19 § 1 st. jordabalken föreligger fel om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet. Vad som följer av avtalet syftar dels på innehållet i köpehandlingarna, det vill säga köpekontraktet och köpebrevet, men omfattar även alla uppgifter som säljaren lämnat inför köpet vare sig de varit skriftliga eller muntliga. I ditt fall finns den lämnade uppgiften i objektsbeskrivningen. Uppgifterna i avtalet överensstämmer alltså inte med den faktiska brunnen. Det kan därmed konstateras att ett fel föreligger. Det spelar inte någon roll att säljarna har skrivit fel av misstag.

Din undersökningsplikt som köpare

Utgångspunkten är att man ska kunna lita på de uppgifter som säljaren lämnar. Köparen måste dock samtidigt som säljaren lämnar uppgiften jämföra dessa med sina iakttagelser. Det är här undersökningsplikten blir aktuell. Enligt 4 kap. 19 § 2 st. jordabalken får köparen inte åberopa en avvikelse som denne borde ha upptäckt vid en undersökning. Omständigheterna vid fastighetsköp varierar från fall till fall och således är det svårt att fastslå en allmän undersökningsplikt. Köparen ska dock inte behöva göra ingrepp i fastigheten för att fullborda sin undersökningsplikt, förutsatt att det inte finns särskilda skäl för detta. Undersökningsplikten reduceras dock när säljaren har lämnat preciserade uppgifter. Återigen är principen att köparen ska kunna lita på att det säljaren säger är sant. Det är svårt att uttala sig exakt om hur din situation skulle bedömas. Eftersom brunnen ligger under betongplattor skulle man kunna argumentera för att du har behövt göra ett ingrepp i fastigheten för att kontrollera brunnen. Dessutom har du fått uppgifter om brunnen och som jag tolkar din fråga har inga indikationer på fel förelegat vid undersökningen. Det mest troliga är att du har uppfyllt din undersökningsplikt.

Din rätt till ersättning

Det första du måste göra är att reklamera felet till säljaren i skälig tid, vilket du enligt din fråga verkar ha gjort. Du kan välja att hävda prisavdrag (4 kap. 19 § 1 st. jordabalken). Prisavdraget ska motsvara skillnaden mellan värdet på fastigheten i avtalat skick (med trekammarbrunn) och värdet på fastigheten i faktiskt skick (med enkammarbrunn). Det finns även möjlighet till skadestånd som aktualiseras när fastigheten avviker från vad säljaren utfäst (se samma bestämmelse). Du kan däremot inte begära skadestånd om du redan fått ersättning genom prisavdrag.

Du kan förslagsvis börja med att skriva till säljaren att du vill ha prisavdrag alternativt skadestånd för felet. Eftersom en tvist kan bli kostsam är det bra om man kan lyckas lösa situationen sinsemellan först. Vilken storlek på ersättningen du bör begära kan jag inte svara på. Ett tips är att kontakta en sakkunnig eller en verksam jurist. Du är varmt välkommen att kontakta någon av våra jurister på info@lawline.se om du behöver ytterligare hjälp i ditt ärende.

Jag hoppas att du har fått svar på din fråga!

Vänligen,

Jennifer ParmlindRådgivare