Har jag rätt till ersättning för uppkomna kostnader till följd av ett försenat tillträde?
Vi har köpt ett hus, men kunde inte flytta in på tillträdesdagen på grund av att säljarnas städfirma inte städat ordentligt. Städfirman ville inte ta på sig ansvaret och göra om städningen, så det slutade med att säljarna själva kom och städade. Vi har haft kostnader på ca. 15 000kr för avbokning av flyttfirma och snickare mm Hur kan vi göra för att kräva säljarna på ersättning av alla tillkommande kostnader?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline,
UTREDNING
Den lagstiftning som främst behöver beaktas vid besvarandet av din fråga är jordabalken (JB).
När det gäller försenat tillträde kan följande anföras. I 4 kap. 13 § JB anges att underlåter säljaren utan skäl att avträda fastigheten i rätt tid ska han ersätta köparen dennes skada. Köparen får även häva köpet om dröjsmålet är av väsentlig betydelse. Såvitt jag kan bedöma är dock det sistnämnda inte aktuellt i det här fallet.
Bestämmelsen i den nyss nämnda paragrafen avser säljarens dröjsmål med att lämna köparen tillträde. Notera att begreppet "underlåter" används i lagtexten, vilket innebär att säljarens ansvar inte är villkorat med en uppsåtlig vägran. Annorlunda uttryckt; Det är tillräckligt att dröjsmålet de facto beror på säljaren trots att uppsåt (avsikt) hos denne eventuellt inte föreligger. Säljaren har dock rätt att hålla inne sin prestation, dvs. dröja med att avträda fastigheten, om denne har "skäl" för sitt agerande. Återgångsvillkor som ska vara uppfyllt vid tillträdet eller om köparen är i dröjsmål med betalning är två exempel på godtagbara skäl i det här sammanhanget.
Emellertid verkar inget av ovanstående kunna åberopas av säljaren och utifrån din ärendebeskrivning finns inte heller någonting som tyder på att säljaren har en annan uppfattning beträffande ansvarsfrågan. Att säljaren dessutom självmant valde att ombesörja flyttstädningen stärker min uppfattning i den delen. Även om det inte nämns i den aktuella bestämmelsen kan köparen alltid kräva fullgörelse, vilket du har gjort. Köparen har också rätt till skadestånd enligt allmänna skadeståndsrättsliga principer. Avtalsförhållandet mellan städfirman och säljaren får ingen bäring på den rättsliga bedömningen i den förevarande situationen. Det ankommer på säljaren att kravställa bolaget och yrka ersättning för den bristfälligt utförda tjänsten.
Utan att ha sett avtalet torde det ändå relativt enkelt gå att argumentera för att fastigheten inte överensstämde med avtalet, vilket i så fall berättigar dig till ersättning. I 4 kap. 19 § 1 st. JB sägs nämligen att om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, tillämpas vad som sägs i 12 § om köparens rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst.
Avslutande ord och ytterligare rådgivning
Sammanfattningsvis bedömer jag att du har rätt till ersättning och inledningsvis bör ett skadeståndsanspråk framställas. Det görs med fördel genom ett kravbrev. Vi kan exempelvis för din räkning kontakta säljaren och/eller ombesörja upprättandet av ett kravbrev riktat mot honom eller henne och i förlängningen även företräda dig inför och under en eventuell förlikningsförhandling och/eller i en kommande domstolsprocess.
Vid fler frågor är du varmt välkommen att höra av dig på nytt. Antingen här på hemsidan och då genom några av våra utmärkta betaltjänster eller via vår ordinarie byråverksamhet. Själv nås jag på jacob.bjornberg@lawline.se och du får mer än gärna kontakta mig direkt ifall du önskar ytterligare hjälp i den fortsatta processen. I så fall kan jag slussa dig vidare till någon av byråns eminenta jurister utan att du behöver sitta i telefonkö. Mot bakgrund av COVID-19 erbjuder våra jurister idag möten såväl telefonledes som på Teams och andra liknande digitala plattformar.
Avslutningsvis är den livliga förhoppningen att min hantering av ditt ärende har varit matnyttig och presenterats i en för dig utförlig och tillfredsställande form. Återkom gärna med synpunkter genom att skicka in ett omdöme när du mottar en sådan förfrågan.
Vänligen,
