Har jag rätt att överta förstahandskontraktet om jag har betalat oskälig hyra?
Min dotter är skriven på en adress och betalar oskälig hyra till den som står för kontraktet (och också är skriven där) men inte bor där. Har hon rätt att överta kontraktet om hon anmäler honom?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Då du inte nämner vilken form av bostad som din dotter hyr i din fråga så utgår jag ifrån att hon hyr en hyresrätt i andrahand i mitt svar. Om det är en annan form av bostad så kan andra rättsregler vara tillämpliga och det kan därmed påverka svaret.
Ifall det är en annan form av bostad som hon hyr så är du välkommen att ställa en ny gratisfråga till oss eller ringa oss för gratis rådgivning.
I mitt svar kallar jag den som din dotter hyr av i andrahand för hyresvärden.
Förhållandet mellan din dotter och hennes hyresvärd regleras huvudsakligen i 12 kap. Jordabalken ,som även kallas för "hyreslagen".
Svar
Om din dotter betalar oskälig hyra så kan ni kräva att hon ska få tillbaka den delen av hyran som är oskälig för antingen ett eller två år tillbaka i tiden, beroende på när hyresavtalet träffades. Ni kan även kräva att få hyran nedsatt till en skälig hyra resterande tid som hon kommer att hyra lägenheten. Det är hos hyresnämnden som ni ansöker om detta och det är även hyresnämnden som avgör om det är en oskälig hyra och om ni därmed kan få igenom era krav. Det finns inget lagrum som ger din dotter rätt att ta över förstahandskontraktet på grund av att hon betalat en oskälig hyra.
Oskälig Hyra
Om en hyresgäst och en hyresvärd inte är överens om hyran så reglerar 12 kap. 55§ Jordabalken vad som gäller. I ert fall när det gäller en andrahandsuthyrning så är det stycke fyra i lagrummet som reglerar frågan. Här nedan ska jag förklara vad lagrummet innebär:
Det din dotter ska betala förr att hyra en hyresrätt i andrahand är vad den ursprungliga hyran kostar för hennes hyresvärd som har förstahandskontraktet. Om hon hyr lägenheten möblerad så får hyresvärden göra ett påslag på max 10-15% på den ursprungliga hyran. Det finns ingen tydlig bestämmelse i lagen om detta påslag men hyresnämnden som är de som avgör detta brukar godkänna ett påslag om 10-15% som max.
Ett exempel: Om den ursprungliga hyran är 6000 kr och din dotter hyr den möblerad så blir en skälig hyra max 6900 kr (utan eventuella tillägg för el, vatten, internet). Då har jag räknat med 15% påslag på den ursprungliga hyran, för möbler.
Hyresvärden kan även göra tillägg för kostnader för vatten, hushållsel eller internet, de tilläggen får inte vara högre än den faktiska kostnaden för dessa.
Betalar din dotter mer än den ursprungliga hyran plus den faktiska kostnaden för hushållsel, vatten och eventuellt internet, plus ett påslag om max 15% för möbler så är hyran antagligen oskälig. Om det inte ingår möbler i lägenheten som din dotter hyr ska givetvis inget påslag för möbler göras.
Vad gör man vid oskälig hyra?
Om din dotter betalar en oskälig hyra så kan ni göra en ansökan till hyresnämnden om att få tillbaka den del av hyran som är oskälig. Om hyresavtalet har träffats före den 1 oktober 2019 så kan din dotter få tillbaka den del av hyran som är oskälig upp till ett år tillbaka ifrån den dag hon ansöker om det. Om avtalet är träffat efter den 1 oktober 2019 så kan hon få tillbaka den oskäliga delen av hyran upp till två år tillbaka i tiden. Hon kan även ansöka hos hyresnämnden om att få hyran sänkt för resterande tid som hon hyr bostaden.
Den delen av hyran som är oskälig är mellanskillnaden mellan den oskäliga hyran och en skälig hyra för lägenheten som hon hyr.
Övertagande av förstahandskontrakt
Som jag nämnde tidigare i mitt svar är den konsekvens som kan ges för oskälig hyra att din dotter får tillbaka pengarna för en tid tillbaka, samt får hyran sänkt för framtiden. Det finns dock ingen rätt för din dotter att överta förstahandskontraktet på grund av att hon har betalat en oskälig hyra.
Tips till dig och din dotter
-Din dotter kan börja med att prata med sin hyresvärd och förklara att hon anser sig betala en oskälig hyra och fråga hur hyresvärden ställer sig till det. Förhoppningsvis kan de gemensamt komma överens om en lösning där din dotter kan få tillbaka de pengar hon har rätt till enligt lagen, samt få en sänkt hyra den resterande tiden hon hyr bostaden. Din dotter kan även visa mitt svar som stöd för det hon säger. Beloppet som din dotter kan få tillbaka är då mellanskillnaden mellan den oskäliga hyran och en skälig hyra, gånger de antal månader som hon har rätt att få ersättning för.
Antalet månader som hon har rätt att få tillbaka pengar för grundar sig på när hyreskonktraktet avtalades. Var det innan den 1 oktober 2019 så kan hon få tillbaka mellanskillnaden för max 12 månader och var det efter den tidpunkten det så kan hon få tillbaka mellanskillnaden för max 24 månader. Hon kan även välja att enas om ett mindre belopp som ersättning om det känns okej för henne.
-Om ni inte kan komma överens med hyresvärden så kan ni ta hjälp av hyresnämnden. Där kan ni ansöka om att få tillbaka den delen av hyran som är oskälig, samt att få hyran nedsatt för resterande hyrestid. Ni kan givetvis välja detta alternativ direkt, om ni inte vill försöka lösa det med hyresvärden själva. Om din dotter skulle hinna flytta ut så måste hon ansöka om detta inom 3 månader.
Blanketten för ansökan hittar ni här. I blanketten ska ni då fylla i vad det är ni "yrkar på", det betyder vad det är ni vill att hyresnämnden ska besluta om. Där ska ni alltså skriva att ni vill få tillbaka den delen av hyran som är oskälig och att ni vill få hyran nedsatt till en skälig hyra för resterande hyrestid. Om det är något mer ni vill att hyresnämnden ska ta upp för prövning ska ni även skriva med det där.
Här kan ni läsa mer om hur det går till i hyresnämnden.
Hoppas att ni fick svar på eran fråga!
Mvh
