Har jag något besittningsskydd om min hyresvärd vill säga upp hyresavtalet på grund av en renovering?
Hej,
jag och mina två barn hyr idag en hus med en över och undervåning a 130 kavdrat på en gård. Boendet är en lantlig idyll med en byskola några hundra meter längre bort där mina båda barn går idag och ett mindre samhälle runt hörnet.
Hyresvärden bor i huvudbyggnaden med sin familj och har ytterligare fyra bostäder på gården som han hyr ut.
Jag har ett tillsvidarekontrakt fast med en punkt i kontraktet som säger:
"Hyresavtal: Hyresrättens avtal är tillsvidare med 3 månaders uppsägning. Hyresrätten kommer att upphävas av hyresvärden om bostaden behöver utnyttjas av hyresvärdens familjemedlemmar eller vid mer omfattande renovering av fastigheten. Eventuell hävning av avtalet sker med minst 3 månaders varsel."
Någon separat handling där besittningsskyddet sägs upp finns inte.
Personligen tycker jag att uppsägningen är oskälig, dels för att informationen tydligen undanhållits då detta varit känt en längre tid vilket framkom i samtal, det finns inga likvärdiga bostäder i närområdet eller i närliggande samhällen vilket komplicerar skolgång och vardagslogistik, i alla fall inte så här års precis när hösten redan tagit vid. Dels också för att uppsägningen sker utan att hyresvärden kan ge svar på tal när jag ber om en konkret plan för renoveringen och på vilket sätt det skulle kunna påverka vår möjlighet att bo kvar.
Min första fråga är därför kort: kan hyresvärden säga upp mitt avtal under givna förutsättningar eller har jag någon form av besittningsskydd.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Jag tolkar din fråga som du har blivit uppsagd på grund av renovering.
Besittningsskydd
Till att börja med ska en uppsägning vara skriftlig, se 12 kap 8 § jordabalken. Uppsägningstiden i ditt fall är månadsskiftet som inträffar tidigast efter tre månader, se 12 kap 4 § jordabalken. Vid en uppsägning av det slag som rör dig, måste en bedömning i tre steg göras:
För att din hyresvärd ska kunna säga upp avtalet måste det finnas sakliga skäl. Om lägenheten ska renoveras i sådan omfattning att du som hyresgäst inte kan under några omständigheter bo kvar, eller om det inte är oskäligt mot dig som hyresgäst, se 12 kap 46 § jordabalken.
Du som hyresgäst måste då åberopa ett skyddsvärt intresse. Att det är en lantlig miljö där dina barn går i byskola, samt att andra boendemöjligheter inte finns, talar för att det finns ett skyddsvärt intresse av att du ska få bo kvar.
Till sist görs en intresseavvägning. Vems intresse är mest skyddsvärt, ditt eller hyresvärden? Om hyresvärden inte kan ange en renoveringsplan, verkar det som det inte finns någon renoveringsplan. Antingen går det att bo kvar i bostaden under renoveringen, eller så kanske din hyresvärd kan erbjuda dig ett alternativ under renoveringen. Något ytterligare som talar till din fördel utöver att dina barn går i skolan som ligger i närheten, är det faktum att du har barn. Det finns en statlig utredning som behandlar uppsägningar och hur de får gå till. Där framkommer det att uppsägning av familjer ska vara särskilt restriktiva, eftersom även barn blir bostadslösa. Detta går i strid mot artikel 5 FN-konventionen. 12 kap jordabalken, kallas även hyreslagen, den ska tolkas till hyresgästens fördel.
Uppsägningens ogiltighet
Om du hamnar i tvist med din hyresvärd gällande förlängning av avtalet, är uppsägningen ogiltig mot dig om inte din hyresvärd hänskjuter ärendet till hyresnämnden senast en månad efter hyrestidens utgång, se 12 kap 49 § jordabalken.
Sammanfattning
För att din hyresvärd ska kunna säga upp dig måste det finnas sakliga skäl. Då måste du åberopa ett skyddsvärt intresse, vilket i det här fallet är att du har barn, det är svårt att hitta andra bostäder i området, samt att dina barn går i skolan som ligger i närheten. Slutligen görs en intresseavvägning som din hyresvärd måste vinna för att uppsägningen ska vara giltig. Om din värd inte kan presentera en renoveringsplan, finns det ingen saklig grund för uppsägning. En uppsägning mot en barnfamilj kräver synnerliga skäl. Uppsägningen blir ogiltig om inte din hyresvärd hänskjuter den till hyresnämnden senast en månad efter hyrestiden löpt ut. Om du inte kommer överens med din hyresvärd måste ni avgöra frågan i hyresnämnden. Våra jurister på Lawline bistår dig gärna i hyresnämnden.
Vänligen,
