Har jag besittningsskydd till huset jag hyr?
Hej!
Jag har hyrt en villa på en jordbruksfastighet i över 2 år. På fastigheten finns 2 villor, varav fastighetsägarna bor i den ena. Fastighetsägaren har nu sagt upp mig via ett skriftligt brev daterat den 23/11, utan någon annan anledning än personliga skäl och att jag har flyttat mina 11 får från fastigheten.
De har alltså inte angett något egentligt skäl alls på uppsägningen.
Vi har enbart ett muntligt hyresavtal. Frågan är om jag har besittningsskydd. Jag anser att mina rättigheter inte faller under privatuthyrningslagen eftersom värden aldrig har bott i detta hus och ej heller har planer att göra det, och då fastigheten är en näringsverksamhet. Jag har dessutom min inkomst från gården då jag har äggproduktion, biodling och samt tidigare fårhållning. Uppsägningsbrevet är heller inte komplett, det saknar helt information om vilken avsändare brevet kommer ifrån och är ej heller underskrivet av värden, varför jag inte ens tog uppsägningsbrevet på allvar och då ej heller besvarade brevet.
Jag avser att flytta på försommaren men hon vill att jag ska flytta ut den 28 /2 vilken inte är möjligt alls. Hon säger bara att jag ska flytta, vad gäller och vad kan jag göra?
Jag har dessutom 2 små barn på adressen. Tacksam för hjälp!
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Utredning
I det följande kommer jag först att redogöra för vad som gäller om lagen om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen) gäller och därefter vad som gäller annars.
Privatuthyrningslagen
För att privatuthyrningslagen ska vara tillämplig ska det föreligga ett hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § jordabalken (JB), upplåtelsen får inte ske i upplåtarens näringsverksamhet, upplåtelsen ska avse en bostadslägenhet för annat än fritidsändamål och upplåtelsen får inte vara en hyresrätt i andra hand. Om fler än en lägenhet upplåts gäller lagen endast den första upplåtelsen (1 § privatuthyrningslagen). Med begreppet "lägenhet" i lagtexten avses även en villa som den du hyr.
Med ett hyresavtal som avses i 12 kap. 1 § JB menas att det ska vara upplåtelse av hus eller del av hus, upplåtelsen ska ske mot ersättning och upplåtelsen ska avse en total nyttjanderätt. Upplåtaren kan vara såväl en fysisk som en juridisk person. Vad som menas med näringsverksamhet framgår inte direkt av lagen, däremot diskuterades det i förarbetena. Av förarbetena framkommer att den som upplåter lägenheter i sådan omfattning att hen som hyresvärd omfattas av hyresförhandlingslagen får anses göra det i en näringsverksamhet. Den som regelmässigt hyr ut fler än två bostadslägenheter anses enligt nämnda lag för hyresvärd. Då inräknas inte bostad för fritidsändamål eller lägenhet som kan anses utgöra del av upplåtarens bostad. Detta utesluter inte att en person som upplåter färre lägenheter än tre i vissa fall ska anses göra det i näringsverksamhet. När det är fråga om upplåtelser i sådan mindre omfattning får frågan om det är en näringsverksamhet bedömas med beaktande av samtliga omständigheter. Av betydelse är om upplåtelsen sker för att ge vinst eller för att undvika kostnader för dubbla boenden. Är det t.ex. fråga om en lägenhet som ägs för att upplåtas indikerar det att uthyrningen ingår i en näringsverksamhet. Upplåtelsernas varaktighet och verksamhetens omfattning i övrigt ger också ledning.
I ditt fall går det inte för mig att ge något besked om huruvida det faller under privatuthyrningslagen eller ej. Som synes är begreppet "näringsverksamhet" något diffust och det får göras en bedömning i det enskilda fallet.
Om privatuthyrningslagen är tillämplig saknar du besittningsskydd och det är möjligt för hyresvärden att säga upp dig. För hyresvärden gäller en uppsägningstid om tre månader (3 § privatuthyrningslagen). Då privatuthyrningslagen inte stadgar något avseende uppsägningens form eller delgivning, gäller bestämmelserna i 12 kap. JB (jfr 1 § andra stycket privatuthyrningslagen). För redogörelse om uppsägningens form, se nedan under rubriken "Uppsägningens form".
Om privatuthyrningslagen inte gäller
Rör det sig om en uthyrning som inte faller under privatuthyrningslagens regler gäller bestämmelserna i 12 kap. JB. I det fallet är ditt skydd betydligt bättre. Det finns inget krav om att hyresavtalet ska upprättas skriftligen men det ska så ske om hyresgästen eller hyresvärden begär det (12 kap. 2 § JB). Som hyresgäst enligt jordabalkens regler har du besittningsskydd från första dagen av hyresperioden. Besittningsskyddet innebär att hyresvärden inte kan avhysa dig hur som helst, utan du har rätt till förlängning av hyreskontraktet. Det finns däremot vissa tillfällen då besittningsskyddet kan brytas. Så kan aktualiseras om hyresgästen inte betalat hyran, vid olovlig andrahandsuthyrning, men även om huset ska rivas m.m. Det finns således vissa undantag från besittningsskyddet; i ditt fall är det omöjligt att göra någon bedömning då det inte egentligen framgår på vilken grund du blivit uppsagd.
Uppsägningens form
Uppsägningen, oavsett om din uthyrning lyder under privatuthyrningslagen eller jordabalken, ska vara skriftlig om hyresförhållandet vara längre än tre månader i följd när uppsägningen sker (12 kap. 8 § första stycket JB).
Det finns inget krav om att uppsägningshandlingen måste vara undertecknad. Däremot är skriftlighetskravet till för att skapa klarhet om innehållet, varför det kan argumenteras att du inte förstod att det rörde sig om en uppsägning. Uppsägningshandlingen bör klart och tydligt informera om att avsikten är att upplösa hyresförhållandet. Språket ska vara klart och lättbegripligt. Hyresvärden bör i uppsägningshandlingen också ange orsaken till uppsägningen. Hyresgästen bör alltså få klart för sig varför avtalet sägs upp. Det är tillräckligt att ange t.ex. "Orsaken till uppsägningen är ombyggnad" ("försummade hyresbetalningar", "störande uppträdande" etc.). Det ska dock beaktas att för vissa fall av uppsägning måste hyresvärden först ge hyresgästen en uppmaning till rättelse och först om sådan inte sker kan uppsägning ske.
Den skriftliga uppsägningen ska delges hyresgästen. Det betyder att uppsägningen ska lämnas till hyresgästen på ett sådant sätt att hyresvärden vet eller kan utgå från att den verkligen har nått hen. Om hyresgästen har sin hemvist i Sverige kan nästan alla uppsägningar göras genom rekommenderat brev till hyresgästens vanliga adress. Det krävs då inte att hyresgästen hämtar ut brevet för att hen ska anses vara delgiven.
Vad kan du göra?
I ditt fall är det dessvärre oklart om hyresavtalet omfattas av privatuthyrningslagen eller ej. Det kan även argumenteras för (utifrån den information du delgett oss i din fråga) att du inte ens förstod att det rörde sig om en uppsägning och att den därför är ogiltig. Eventuellt har du inte heller delgivits i rätt ordning.
Om du vägrar att godta uppsägningen och flytta kan hyresvärden vända sig till hyresnämnden för prövning. Om hyresvärden inte inom en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat, är uppsägningen ogiltig.
Hänskjuts ärendet till hyresnämnden är det hyresvärden som har att visa att det finns grund för uppsägningen. Antingen att visa att uthyrningen lyder under privatuthyrningslagen eller att det finns någon besittningsbrytande grund enligt jordabalkens regler.
Min rekommendation är att du anlitar en jurist som företräder dig. Juristen kan dels vara behjälplig med att kontakta din hyresvärd men kan även företräda dig för det fall att ärendet går till hyresnämnden. Om du vill ha hjälp från en av våra jurister på Lawline juristbyrå är du varmt välkommen att återkomma till mig per e-post för en offert och vidare kontakt. Jag nås för ändamålet på dennis.lavesson@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
