Har hyresvärden rätt att säga upp lägenheten pga. att man inte är där?
Min snart 85 åriga mamma, (som är mycket kompetent och aktiv i olika organisationer och föreningar) har blivit uppsagd från den 1:a hon hyr i Göteborg. Hon är folkbokförd där. Hon äger en fastighet i utanför Jönköping där hon vistas mycket. Nu har hon alltså blivit uppsagd från sin lägenhet! Hon betalar alltid hyran i tid och har aldrig stört någon, utan skälet som angavs är att hon inte bor tillräckligt mycket i lägenheten. Är detta möjligt? Det är mycket vanligt att pensionärer bor halva året på sitt lantställe eller t.ex. i Spanien och det måste ju vara tillåtet att ha en permanentbostad som bas. Hon är i lägenheten ca 10 - 12 dagar i månaden, och alla hennes tre barn samt barnbarn m familjer bor i området. Denna lägenhet är vår trygghet för vi vet att även vår mor kommer att bli gammal och trött en dag och då kommer hon inte att orka/klara av att bo på landet. Det blir då väldigt viktigt för såväl henne som för oss att hon bor i vår närhet. Jag undrar också med vilken rätt hyresvärden har tillåtelse att kartlägga sina hyresgästers levnadsvanor? Känner en lätt Kafka varning när jag förstår att de mer eller mindre spionerat på min mor för att skaffa bevis för att kunna slänga ut henne! Vad gäller i en sådan här situation. Jag är medveten om den nya Folkbokföringslagen från 2018 men kunde i min vildaste fantasi drömma om att den skulle användas för att slänga ut gamla människor på gatan.
Jag är mycket tacksam om jag kan få era synpunkter i det här fallet.
Lawline svarar
Hej tack för att du vänder dig till oss på lawline med din fråga!
Jag vill börja med att säga att utgången inte är riktigt helt klar och jag vill inte ge dig några falska förhoppningar. Med det sagt ska jag försöka ge dig en så klar bild som möjligt på rättsområdet.
Regler om hyra finns i jordabalkens 12 kap. Reglerna är lite olika beroende på om man hyr en bostadslägenhet eller en lokal. Eftersom att din mamma använder sig av lägenheten som bostad är den att betrakta som bostadslägenhet (12 kap. 1 § tredje stycket JB). Det faktum att din mamma inte är där hela tiden spelar ingen roll in i den bedömningen.
Rättigheter som följer med bostadslägenhet
Vid nyttjande av en bostadslägenhet följer det med ett direkt besittningsskydd (12 kap. 46 § JB). Det direkta besittningsskyddet innebär att om hyresvärden säger upp avtalet har hyresgästen rätt till förlängning av avtalet, och alltså rätt att bo kvar. Däremot kan hyresvärden och hyresgästen under vissa omständigheter avtala om att det direkta besittningsskyddet inte ska gälla (12 kap. 45 a § JB). Av att döma denna situation tolkar jag det som att det inte skett.
Det direkta besittningsskyddet är däremot inte utan undantag. Det finns s.k. besittningsbrytande grunder som innebär att hyresgästen ändå inte har rätt till förlängning. Det kan vara ex. att hyresrätten är förverkad pga. att hyra inte betalats i tid under vissa omständigheter. Dessa grunder uppräknas i samma paragraf som besittningsskyddet återges (12 kap. 46 § JB).
Den relevanta bestämmelsen
Under 10 p. nämnda paragraf finns den besittningsbrytande grunden som är relevant i detta fall (12 kap. 46 § JB). Där står det att hyresgästen har rätt till förlängning om inte "det i annat fall inte strider mot god sed i hyresförhållanden eller av någon annan anledning är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör.".
Vid prövning av denna bestämmelse ska hyresvärden och hyresgästens intressen vägas mot varandra. Hyresvärdens skäl för avflyttning måste också vara sakligt. Ett sådant sakligt skäl kan vara att hyresgästen inte bor där för stadigvarande bruk, och annan som skulle ha mera nytta av den borde få hyra.
Alltså ja hyresvärden kan som sakligt skäl säga upp en lägenhet för att hyresgästen inte bor tillräckligt mycket i lägenheten. Vad denna bestämmelse däremot också innebär är att hyresgästen också har möjlighet att invända.
Invändning
I och med att hyresvärden och hyresgästen intressen ska vägas mot varandra kan såklart invändningar göras. Invändning kan vara att lägenheten i framtiden kommer att bli den permanenta bostaden när din mamma inte längre klarar av att bo på landet. Invändning kan också vara att lägenheten är viktig eftersom hon har sina barn och barnbarn i området. Därmed blir väl invändningen att hon visst har behov av den och därför visst har rätt till förlängning.
Vad invändning skulle leda till
Om din mor invänder att hon har rätt till förlängning av hyresavtalet uppstår en tvist. Om denna tvist inte löser sig måste hyresvärden hänskjuta tvisten till hyresnämnden (senast en månad efter hyrestidens utgång) för en prövning, annars är uppsägningen utan verkan (12 kap. 49 § JB) om inte din mamma ändå flyttar vid hyrestidens utgång.
Tvisten skulle således prövas av hyresnämnden och den skulle bestämma om hyresvärden har rätt till uppsägning eller om din mamma har rätt till förlängning.
Gällande "spionaget"
Du undrar även över vilken rätt som hyresvärden har att kartlägga din mammas vanor. I vilken mån som hyresvärden får kartlägga ens hyresgästs vanor har jag svårt att svara på. I det här fallet är din mor folkbokförd i Göteborg, om jag tolkar rätt. Där man är folkbokförd presumeras det att man bor permanent. Hyresvärden som hävdar annorlunda måste därför bevisa sin sak, vilket gör att man i viss mån måste låta hen kartlägga när din mor är där och inte för att ens kunna driva sitt fall. Men jag vet inte om hen har gått över någon gräns.
Vad ni ska göra
Vad ni ska göra vill jag inte svara. Heller tycker jag inte att det är självklart vad hyresnämnden vid en eventuell tvist skulle komma fram till. Genom försök(kanske inte värst lyckad) till googling tycker jag att det verkar som att hyresnämnden ofta väljer hyresvärdens parti, men det är ju ingen anledning att inte försöka. Som jag ser det finns två alternativ. Antingen blir din mamma uppsagd eller så hävdar hon att hon har rätt till förlängning och kanske också får det eller inte.
Hoppas att mitt svar hjälper er i er situation och att du fick svar på din fråga!
Med vänlig hälsning!
