Har hyresgästen besittningsrätt?
Jag äger två hus som står på samma tomt. För två år sedan flyttade jag utomlands och hyrde därför ut båda husen med tillsvidarekontrakt till två familjer. Nu trivs jag inte och vill flytta hem igen och har därför sagt upp ena hyresgästen i det hus som jag vill bo i själv. Hyresgästen vägrar flytta och anser sig ha besittningsrätt. Hyresgästen har anlitat jurist och läget är helt låst. Jag är förtvivlad och vet inte vad jag ska ta mig till. Har hyresgästen verkligen besittningsrätt? Vad kan jag göra?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler kring hyra regleras främst i 12 kap. Jordabalken (JB).
Besittningsrätt
Regler om besittningsrätt finns i 12 kap 25-52 §§ JB. En hyresgäst har rätt att få sitt hyresavtal förlängt ifall hyresvärden säger upp hyresavtalet och inte besittningsskyddet bryts enligt de grunder som återfinns i 12 kap. 46 § JB. Huvudregeln är alltså att hyresgästen har rätt att bo kvar förutom i de undantagsfall som räknas upp i lagen. Ett undantagsfall avser hyresavtal som upprättas privat och där du som hyresvärd har ett intresse att förfoga över lägenheten (huset). En intresseavvägning görs för att bedöma hyresvärdens intresse att förfoga över lägenheten mot hyresgästens intresse att bo kvar. Generellt anses det att hyresförhållandet ska upplösas om hyresvärden vill bosätta sig i bostaden. Det intresset väger alltså tyngre. Hyrestiden kan dock vägas in i bedömningen, och har hyrestiden pågått längre än två år kan det vara något som väger tyngre till hyresgästens fördel. En -eller tvåfamiljshus har generellt ett lägre besittningsskydd.
I lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad finns bestämmelser om när en privatperson hyr ut ett eget boende. Enligt 1 § gäller lagen enbart en lägenhet, i de fall man hyr ut fler lägenheter gäller lagen enbart den lägenhet som hyrdes ut först. I 3 § finns bestämmelser om uppsägning. Ett hyresavtal gäller vidare på obestämd tid om inget annat har avtalats. Hyresvärden får säga upp hyresavtalet vid det månadsskifte som inträffar tidigast tre månader från uppsägningen. Hyresgästen har inte rätt till förlängning av hyresavtalet. Hyresgästen har alltså inte någon besittningsrätt i det här fallet.
I ditt fall
Svaret på din fråga kan besvaras något annorlunda beroende på om det aktuella huset var det huset som du hyrde ut först. Om så är fallet blir lagen om uthyrning av egen bostad tillämplig och din hyresgäst har därför ingen besittningsrätt. Om du istället hyrde ut det aktuella huset efter att du hyrde ut det andra huset måste JB:s bestämmelser tillämpas. I det fallet måste en intresseavvägning göras för att se om besittningsskyddet kan brytas. Eftersom du har ett övervägande intresse av att själv bosätta dig i huset, du har hyrt ut huset privat och det generellt sett anses föreligga ett något lättare besittningsskydd vid en - och tvåfamiljshus borde det finnas goda möjligheter att bryta besittningsskyddet.
Vad du kan göra
När en tvist uppkommer om förlängning av hyresavtalet (alltså besittningsskydd) ska hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuta tvisten till hyresnämnd (12 kap. 49 § JB). Hyresgästen har rätt att bo kvar i lägenheten så länge tvisten pågår. Om hyresgästen förlorar tvisten ska han eller hon flytta ut. I det fall hyresgästen inte flyttar frivilligt får du som hyresvärd vända dig till kronofogden och ansöka om verkställighet av hyresnämndens beslut (särskild handräckning). För att kronofogden ska kunna verkställa beslutet måste du som hyresvärd ha begärt ett så kallat avflyttningsföreläggande hos hyresnämnden.
Om det inte föreligger något besittningsskydd kan du vända till till kronofogden direkt som kan hjälpa dig att avhysa hyresgästen. Regler om det finns i lagen om betalningsföreläggande och handräckning. Du kan skriftligen ansöka om handräckning där du ska ange ditt yrkande och grunden för det. Hyresgästen har rätt att bemöta ditt yrkande. I det fall hyresgästen bestrider yrkandet kommer du underrättas om det och kan vidare begära att kronofogdemyndigheten lämnar över ärendet till tingsrätten.
Jag hoppas att du fick svar på din fråga!
Med vänliga hälsningar,
