Hantering av egendom när ägares rättshandlingsförmåga brister
Min svärfar har ett hus och är nu över 90 år och behöver komma in på hemmet.
Han har två döttrar och vi undrar om de kan sälja huset eller skriva över huset till sig själva då svärfar inte är i stånd att kunna ta detta beslut då det annars kommer att stå tomt och kosta pengar?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
För att ge dig svar på frågan kommer jag först beskriva begreppet rättshandlingsförmåga. Utifrån detta begrepp kommer jag redogöra för möjligheten att överlåta egendom och på vilka sätt som egendom kan överlåtas av någon annan än dess ägare. I svaret kommer jag utgå från avtalslagen (AvtL), föräldrabalken (FB) och lagen om verkan av avtal som slutits under psykisk störning (1924 års lag). Jag kommer också hänvisa till jordabalken (JB). Jag avslutar med en sammanfattning och några råd.
Rättshandlingsförmåga
Rättshandlingsförmåga innebär en persons fysiska och psykiska förmåga att utföra giltiga rättshandlingar. Som utgångspunkt har alla myndiga personer utan förvaltare rättshandlingsförmåga, men vissa omständigheter kan leda till att någon anses helt eller delvis sakna den. För att anses ha full rättshandlingsförmåga ska en person ha fysisk och psykisk möjlighet att utföra en rättslig handling samt har förståelse för innebörden och konsekvenserna av handlingen. En person kan helt sakna rättshandlingsförmåga till följd av exempelvis en sjukdom. Förmågan kan även brista tillfälligt eller bara till viss del. Om någon lider av en tillfällig psykisk störning som berövar personen på dess rättshandlingsförmåga och under denna tid ingår ett avtal, så kan avtalet förklaras ogiltigt enligt 1924 års lag. Det är vanligt att äldre till följd av åldersrelaterade besvär – exempelvis demenssjukdomar – helt eller delvis, ständigt eller i perioder saknar rättshandlingsförmåga. Konsekvensen är att de inte blir bundna av sina rättshandlingar.
På din beskrivning verkar det som att din svärfar i vart fall delvis saknar rättshandlingsförmåga. Om det är osäkert huruvida han är kapabel att fullt förstå innebörden av sitt handlande brukar det rekommenderas att låta en läkare utvärdera situationen. Saknar han rättshandlingsförmåga, så kan han inte göra en giltig överlåtelse av huset genom försäljning eller gåva.
Vem kan överlåta egendom?
Det är endast ägaren av egendom som har rätt att överlåta den genom att sälja, byta eller ge skänka bort den. Om någon annan än ägaren överlåter egendom, så är inte överlåtelsen giltig och det kan dessutom anses utgöra ett brott att överlåta någons egendom utan tillåtelse.
Eftersom du anger att det rör sig om ett hus, så utgår jag från att det handlar om fast egendom. För att överlåta fast egendom genom försäljning eller gåva måste avtal eller gåvobrev undertecknas (JB 4:1 och 4:29) detta får endast göras av den rätte ägaren. Detta betyder att det bara är din svärfar som har rätt att sälja eller skriva över huset på sina döttrar och de kan inte utföra dessa åtgärder själva.
Fullmakt & god man
Det finns flera åtgärder som möjliggör att rättsliga angelägenheter kan tas om hand även för en person med begränsad rättshandlingsförmåga. Det minst ingripande är en fullmakt. En fullmakt kan ses som ett sätt för en person att låna ut sin rättshandlingsförmåga till någon annan. Personen med fullmakt kan på så sätt kan ingå avtal eller utföra andra rättshandlingar å fullmaktsgivarens vägnar (AvtL 10 §). En fullmakt kan som huvudregel vara skriftlig eller muntlig och utformas på valfritt sätt, men när fullmakten gäller en fastighet måste den vara skriftlig (AvtL 27 §). Det är vanligt att äldre ger fullmakter till sina anhöriga. Dock är även fullmakten beroende av fullmaktsgivarens rättshandlingsförmåga. En person som inte skulle kunna ingå ett giltigt avtal på grund av att de inte har fullförståelse för dess innebörd och konsekvenser kan inte heller låta någon annan att genom en fullmakt ingå avtalet.
Om en fullmakt inte är en möjlighet kan en domstol besluta att det ska utses en god man till en person som på grund av sjukdom, försvagat hälsotillstånd eller liknande inte kan tillvarata sin rätt (FB 11:4). I samband med det beslutet utser domstolen en person som ska utföra uppdraget. En god man kan få i uppdrag att sköta samtliga rättsliga angelägenheter för en person. Rätten kan också begränsa uppdraget till att endast omfatta viss egendom, en viss överlåtelse e. d. När rätten beslutar i frågan ska den berörda personen så långt det är möjlighet med hänseende till dennes hälsotillstånd få godkänna beslutet. Om det utses en god man har personen dessutom rätt att vara med och godkänna de rättshandlingar som den gode mannen företar (FB 11:5). Domstolen utser någon som kan anses vara rättrådig, erfaren och i övrigt lämplig till god man och beaktar också den berörda personens egna önskemål (FB 11:12). Ansökan om förordnande av god man kan göras av den berörda eller dess närmaste släktningar (FB 11:15) och ansökan görs hos tingsrätt på den ort där den berörda personen är folkbokförd (FB 11:25).
Förvaltare
Om någon till följd av sjukdom, ålder eller andra omständigheter inte kan ta hand om sina egna angelägenheter kan domstolen också besluta att det ska utses en förvaltare (FB 11:7). Förvaltarens uppdrag kan precis som den gode mannens begränsas till att gälla viss egendom eller vissa typer av rättshandlingar. Så länge förvaltaren agerar enligt dessa begränsningar kommer dennes handlande att vara rättsligt bindande. Till skillnad från en god man begränsas inte förvaltaren av huvudmannens godkännande av olika förfaranden (FB 11:9). Innebörden av detta är att ett förvaltarskap är en betydligt mer ingripande åtgärd än ett godmanskap och det ska ses som en sista möjlighet. Domstolen ska så långt det är möjligt förordna om en god man före förvaltare.
Sammanfattning och råd
Avslutningsvis kan sägas att det bara är din svärfar som genom försäljning eller gåva kan överlåta sitt hus. En överlåtelse kan inte ske med bindande verkan om din svärfar saknar rättshandlingsförmåga. Genom din beskrivning verkar det som om han saknar rättshandlingsförmåga, men finns det tvivel bör en läkare få göra ett utlåtande.
Om din svärfar inte klarar av att utföra överlåtelsen av huset själv på grund av sitt hälsotillstånd men fortfarande har förståelse för innebörden och konsekvensen av att överlåta huset, så kan han utfärda en fullmakt till sina döttrar. Fullmakten ska – om det rör sig om fast egendom – vara skriftlig och ange att de har rätt att överlåta fastigheten. De kan då inom fullmaktens ramar sälja eller skriva över huset på sig.
Om din svärfar helt saknar rättshandlingsförmåga och inte fullt skulle förstå innebörden av att överlåta huset, så kan han inte heller utfärda en fullmakt som tillåter döttrarna att överlåta det. Om så är fallet kan ni hos tingsrätten ansöka om en god man eller förvaltare som får i uppdrag att sköta en överlåtelse av huset. I samband med detta kan det vara relevant att tänka på om ett godmanskap eller förvaltarskap bör begränsas till att endast ta hand om fastigheten, eller om din svärfar kan behöva hjälp med andra angelägenheter – exempelvis bankärenden - framöver.
Vill ni ansöka om god man eller förvaltare hos tingsrätten men är osäkra på hur kontakten med domstolen ska skötas går det ofta att hitta information och ansökningsblanketter på sin hemkommuns hemsida. Ni kan också få ytterligare hjälp med myndighetskontakter visa våra jurister på Lawline. Ni kan boka tid hos dem här.
Jag hoppas att detta svar har varit till er hjälp och att ni finner en bra lösning.
Vänliga hälsningar,
