Grunder att säga upp hyresgäst

2019-06-17 i Hyresrätt
FRÅGA
Hej, jag och min man äger en tomt med 3 hus som är uthyrda med 3 månaders uppsägning till 3 olika personer. Nu vill vi ha tillbaka ena flygeln på fastigheten där det bor en person för att låta ett av våra barn hyra där. På senare sikt (1-5 år) tänker vi själva flytta in i det stora huset, och de som bor där vet om detta och vi håller en bra dialog. Nu till det hus vi själva vill ha. Hyresgästen flyttade in 15/4 2018. Jag hade tänkt att säga upp henne redan i oktober, men då dog hennes pappa och jag avvaktade men den 6/1 tog jag ett samt med henne och meddelade att jag om ett år, dvs 1/1 2020 skulle vilja ha huset själv. Nu tänkte jag ta ett samtal med henne igen och undrar då vilka juridiska grunder jag har. Hon betalar hyran i tid. Jag och min man bedriver inte näringsverksamhet med dessa hus. Tacksam för svar.Med vänlig hälsning
SVAR


Hej, kul att du har valt att vända dig till oss på Lawline för att få svar på din fråga!

För att du ska förstå mitt svar är det viktigt att vi är överens om vilken fråga som ska besvaras. Jag kommer därför inleda med att förklara hur jag uppfattat din situation för att sedan besvara din fråga utifrån den uppfattningen.

Hur jag uppfattat din fråga och din situation

Jag uppfattar det som att du och din man hyr ut 3 hus till 3 olika personer. Ni har med varje hyresgäst avtalat om en ömsesidig uppsägningstid på 3 månader. Ni anser inte att ni bedriver näringsverksamhet med dessa hus. Ett av husen vill ni återta nyttjanderätten för till viss del, så att era barn kan hyra den delen av huset. Din fråga gäller dock inte den upplåtelsen.

Din fråga gäller hur du ska gå tillväga för att säga upp en hyresgäst som bor i en villa som du och din man, i januari 2020, vill flytta in i själva? Sammanfattningsvis vill du veta vilket lagstöd du har att säga upp hyresgästen för avflyttning senast 31 december 2019.


Troligtvis hyr du ut enligt reglerna i 12 kap. jordabalken och kan endast säga upp med 3 månaders uppsägningstid ifall uthyrningen går att tolka som en andrahandsuthyrning eller i det fall hyresrätten inte ska anses ingå i en affärsrörelse och det är skäligt med en avflyttning 3 månader efter uppsägning

Uthyrning av det slag du nämner kan ske antingen enligt jordabalkens 12 kap. eller enligt lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (privatuthyrningslagen). Är privatuthyrningslagen inte tillämplig ska 12 kap. jordabalken tillämpas, se 1 § 2 st. privatuthyrningslagen.

Är privatuthyrningslagen tillämplig på någon av era upplåtelser åtnjuter en hyresgäst aldrig besittningsskydd och ni kan säga upp den hyresgästen med 3 månaders uppsägningstid. Hade det istället varit hyresgästen som velat säga upp avtalet kan denne avträda avtalet med en månads uppsägningstid. Hyresgästens uppsägningstid om en månad gäller då oavsett om ni avtalat om att hyresgästen ska ha 3 månaders uppsägningstid, se 3 § 2 st. och 2 § privatuthyrningslagen.

Du skriver att ni hyr ut 3 olika villor till 3 olika personer. Du skriver att ni inte bedriver näringsverksamhet med dessa hus. När ni hyr ut så många hyresobjekt kan privatuthyrningslagen bara tillämpas för den första upplåtelsen d.v.s. för den första villan ni började hyra ut, vilket kanske inte är den villa ni vill flytta in i. I ert fall är inte heller säkert att privatuthyrningslagen är tillämplig ens på den första uthyrningen då ni enligt lagstiftaren kan anses bedriva uthyrning i egenskap av näringsidkare.

Enligt privatuthyrningslagen anses ni hyra ut bostäder inom ramen för en näringsverksamhet ifall uthyrningen sker i sådan omfattning att ni omfattas av hyresförhandlingslagen (1978:304). Enligt 1 § 2 st. hyresförhandlingslagen anses som hyresvärd den som för annat än fritidsändamål regelmässigt hyr ut mer än 2 bostäder vilka inte utgör upplåtarens (hyresvärdens) bostad. Ni hyr, vad jag uppfattar det som, ut 3 bostäder regelmässigt där ingen av villorna utgör er egen bostad eftersom ni själva har ett stadigvarande boende på en annan adress. Regeringen skriver i förarbetena till privatuthyrningslagen att även en person som hyr ut färre bostäder än 3 kan anses göra detta inom ramen för näringsverksamhet t.ex. om bostäderna ägs bara för att hyras ut, beroende på hur varaktiga hyresförhållandena har varit och med beaktande av vilken omfattning i övrigt som verksamheten har. Utifrån den information jag har uppfattar jag det som att privatuthyrningslagen inte är tillämplig på någon av era hyresobjekt. Ni måste alltså ta hänsyn till 12 kap. jordbalkens regler för uppsägning, vilket innebär att hyresgästen i regel har besittningsskydd och endast kan sägas upp för avflyttning inom 3 månader om särskilda omständigheter föreligger; vilket i praktiken är då hyresgästen har förverkat sin hyresrätt. Hyresrätten är förverkad om hyresgästen är en vecka försenad med att betala hyran och fortsätter att underlåta att betala även efter hyresvärdens påminnelse eller hyresgästen på annat sätt t.ex. störningar i boendet har förverkat hyresrätten. I ditt fall verkar hyresgästen inte ha förverkat sin hyresrätt utan har skött sig.


Tips inför samtalet med hyresgästen

Andra omständigheter som gör att du kan säga upp hyresgästen med 3 månaders uppsägningstid är ifall det i ditt fall går att argumentera för att det hus ni vill ha tillbaka hyrs ut i andra hand och utgör er egentliga permanentbostad. En hyresgäst som hyr i andra hand får inte besittningsskydd förrän efter 2 år, se 12 kap. 45 § 1 st. 1 p. Du nämner att hyresgästen bott i villan sedan 15/4 2018 och 2 år sedan dess har inte gått.

Du skulle även kunna argumentera utifrån bestämmelsen i 12 kap. 46 § 1 st. 6 p. som stadgar att hyresgästen inte har rätt till en förlängning av hyresavtalet om: "avtalet avser en lägenhet i ett en- eller tvåfamiljshus eller inom en ägarlägenhetsfastighet och upplåtelsen inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet samt upplåtaren har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta."

Den senare bestämmelsen jag hänvisar till är krånglig att tyda och huruvida den är tillämplig i ditt fall är något vi kan diskutera under vårt telefonsamtal.

Du har begärt 30 minuters efterföljande rådgivning över telefon. Jag kommer att ringa dig tisdagen den 18 juni kl. 16.30. Jag ringer via dolt nummer. Om tiden inte passar får du vänligen höra av dig till vega.schortz@lawline.se så bokar vi in en ny tid.

Med vänlig hälsning,

Vega Schortz
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Hyresrätt (1428)
2019-09-23 Får hyresvärden gå in i min bostad?
2019-09-21 Vilka regler finns för lägenhetsbyte av hyresrätt
2019-09-15 Kan jag som "svart" hyresgäst få kompensation för att jag anmäler mitt hyresförhållande till den ursprungliga hyresvärden?
2019-09-12 Måste hyresvärden erbjuda ett nytt boende vid totalrenovering av lägenhet?

Alla besvarade frågor (73015)