Granne vill bygga nära min tomt, vad gäller? Går det att hindra?

2017-06-30 i Fastighet
FRÅGA
På 80-talet köpte jag ett färdigbyggt hus som ligger på ett avstyckat tomt. Nyligen fick jag reda på att det finns en klausul skriven 1979 om att byggnad får uppföras på granntomten intill 1 m från min tomtgräns, samt att detta medgivande skall skrivas in i köpeavtalet för blivande ägare av fastigheten som berörs av detta (mao jag och mitt avtal). Klausul samt mitt köpeavtal underskrivet av samma person från byggföretaget. Fråga 1. Klausulen finns ej med i mitt avtal! Gäller den då?Fråga 2. Gäller denna klausul för all framtid för allt som byggs? Tillägger att en fastighet uppfördes på tomten tidigare,4,5 m från tomtgräns, samt ett garage 1,5 m från tomtgräns, vilket godkändes skriftligen av mig (inte ens grannen visste om klausulen). Han har nu nya byggplaner inom 4,5 m från gränsen. Behöver han ha vårt medgivande?
SVAR

Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga.

Sammanfattat svar:
Min bedömning är att din granne måste ha ditt medgivande när han bygger inom 4,5 meter från din tomtgräns.
Att något tidigare medgivande inte finns i ditt kontrakt innebär enligt mig att medgivande inte finns och därför gäller istället plan- och bygglagens regler som nämns mer utförligt nedan.
Om du inte vill lämna ditt medgivande till grannens bygge, och hans bygge stör dig, så kan du klaga hos byggnadsnämnden i din kommun.
Byggnadsnämnden kan vid vite förelägga din granne att ta bort byggnaden eller sluta att bygga.
Han behöver alltså medgivande om det inte handlar om småbyggnationer. Om hans byggplan är att exempelvis byta fasad eller liknande behövs dock inte medgivande.

LÄNGRE GENOMGÅNG:
Huvudregeln är att det krävs bygglov för alla byggnationer, nu framgår det inte riktigt vad det är för byggen som din granne vill göra. Huvudregeln i Plan- och bygglagen 9:2 är alltså att att bygglov krävs för allt. (Lagen förkortas PBL i fortsättningen).

Vissa byggnader kräver inte bygglov, men ibland grannars medgivande:
Det finns därutöver lagbestämmelser om vissa byggen som inte kräver bygglov när det är en tomt med småhus på, dvs, en vanlig villafastighet. Exempelvis altan eller plank och små byggnader som är mindre än 25 kvadratmeter. Detta berörs i PBL 9:4.
I folkmun kallas detta för Attefallshus uppkallade efter Stefan Attefall på socialdepartementet.
Det här handlar alltså om vissa byggnader, exempelvis altan och liknande som sker på tomten. Då krävs inte bygglov. Men om det är så att man bygger någon av de byggnationerna i 9:4 så krävs det att grannarna godtar byggnationen om den befinner sig närmre tomten än 4,5 meter. Dvs, om din granne ska bygga på sin tomt och något är mindre än 4,5 meter ifrån din tomtgräns så ska han/hon ha ditt medgivande för att få bygga där.

Eftersom inte bygglov krävs så har det här alltså ansetts vara ett smidigt sätt att förvissa sig om att grannar inte bygger exempelvis extrema plank mot sin granne som förstör grannens utsikt totalt…

Man behöver alltså inte skaffa bygglov för en altan, komplementbyggnad eller liknande som omfattas av PBL 9:4, men eventuellt grannes medgivande.
Grannarna kommer ju antagligen vara negativt inställda till dåliga byggnationer och därmed inte ge medgivande till byggnationer som stör grannarna. Därför har det här ansetts vara ett lämpligt sätt att låta grannarna slippa störande byggnationer.

Här finns alltså ”tydliga” lagregler som styr vad som gäller för situationerna du beskriver, gäller då inte dessa lagregler för dig och din granne eftersom det verkar finnas någon slags klausul om det?

Blir du bunden vid ett avtal som du inte ingått?
När det gäller avtal så är det så att ett avtal inte kan binda en ”tredje man”. Det innebär alltså att om din granne har ett avtal med tidigare ägare, eller det framgår i dennes kontrakt, så gäller inte det mot dig om inte du är informerad om avtalet och har godtagit det muntligen eller skriftligt. Om du godtagit det så är du helt enkelt en del av avtalet. Ett ganska naturligt sätt att se på det är att exempelvis A och B inte kan avtalat om att C ska arbeta för B. Av naturliga skäl så kan alltså inte A och B genom sitt avtal binda C till ett arbete. Om C däremot godtar avtalet, ja då gäller det mot C, men då krävs att C får lön och det föreligger då egentligen ett avtal mellan A, B och C.

Eftersom någon klausul om ett evigt medgivande inte finns i DITT kontrakt så gäller det avtalet inte för dig. Min bedömning är alltså att du inte har gett ditt medgivande till byggnationen som ska ske nu, och därför krävs ditt medgivande för att din granne ska få bygga. Att hänvisa till någon gammal klausul som du inte har vetskap om är inte aktuellt, och det går inte heller riktigt att avtala bort plan- och bygglagen hur som helst…

Svaret på din fråga 1 när klausulen saknas i ditt avtal:
Svaret på fråga 1 är alltså rimligtvis att klausulen inte gäller för dig och att ditt uttryckliga medgivande krävs för att grannen ska få bygga. Vid en Google-sökning hittar man att mängder av kommuner har färdiga formulär på internet för den här typen av medgivande från grannar eftersom det självklart är bäst att få det skriftligt eftersom en granne som inte lämnat sitt medgivande senare kan klaga hos byggnadsnämnden och det kan skapa problem för den som byggt…

Svaret på följdfrågan 2 blir då helt enkelt att klausulen inte gäller för dig och därmed gäller den inte för all framtid.

Vad gäller när man gett sitt medgivande och grannen vill bygga mer senare?
Om du gett ditt medgivande till en byggnation och grannen senare vill exempelvis byta ut plankorna på fasaden till sitt attefallshus eller bygga om altanen så krävs ditt medgivande igen i vissa fall kan man anta.
Här får man söka ledning i PBL 9:2 som reglerar byggloven. Man behöver exempelvis inte söka bygglov för att byta fasad på sitt hus eller liknande ”smågrejer”. Detsamma bör därför gälla grannars medgivande och därmed krävs det sannolikt inte ditt medgivande om grannen väljer att måla sin altan vit eller exempelvis byta fasad på huset eller planket som finns mindre nä 4,5 meter från din tomt när du en gång tidigare godkänt att grannen får bygga altanen/huset.

Vad händer om din granne bygger något som du inte godkänner för nära din tomtgräns?
Om grannen bygger något som du inte vill godta så kan du klaga på detta hos din kommun hos byggnadsnämnden.
Det finns möjlighet för byggnadsnämnden att förelägga den som bygger med ett rättelseföreläggande exempelvis enligt PBL 11:20. Det innebär att personen ska rätta till felet, dvs, ta bort byggnaden, eller införskaffa ditt samtycke till byggnaden…
Det finns också möjlighet att ingripa tidigare för byggnadsnämnden och förbjuda fortsatt arbete enligt PBL 11:31.
Din granne kan också få ett föreläggande förenat med vite, dvs, han får betala böter om han inte följer föreläggandet. PBL 11:37.

Så skulle det vara så att din granne förlitar sig på klausulen och bygger något som du inte vill lämna medgivande tills å kan du klaga hos byggnadsnämnden för att din granne bryter mot Plan- och bygglagen.

Sen får man ju ta hänsyn till att det, beroende på hur boendet ser ut, är omständligt att bråka med sin granne. Om inte hans byggnation stör avsevärt så kanske det inte är värt att bråka för mycket. Men det är ju upp till var och en att bedöma vilken byggnad som stör mest.

Dina alternativ:
1. Om du godtar grannens byggnation så är det bara att lämna skriftligt medgivande och sedan låta honom bygga. Skulle han bygga något du inte godtar och inte följer vad du blivit informerad om tidigare får du istället gå över till 2, om grannen bygger mer än du godkänt så har du ju inte lämnat medgivande till den delen...

2. Om du är missnöjd med det grannen ska bygga så behöver du inte lämna ditt godkännande, grannen kan då välja att bygga någon annanstans på sin tomt, eller bygga utan att få din tillåtelse.
Om grannen bygger utan din tillåtelse kan du klaga till byggnadsnämnden för att få byggandet att avslutas eller för att få byggnationen riven i efterhand. Efter 10 år har du dock inte möjlighet att klaga längre och av naturliga skäl bör man självklart klaga så fort man kan.

Mer hjälp?
Om du behöver ytterliga hjälp med exempelvis att författa avtal eller få biträde vid fortsatt tvist så kan du kontakta Lawlines Juristbyrå för att få den typen av hjälp. Du kan kontakta mig på Jonas.Lind@lawline.se så ordnar vi med offert.

Om du skulle ha några fler frågor gällande det här svaret eller om du känner att jag missat något, eller om du kommer på något nytt som du tror kan vara väsentligt så kan du även då kontakta mig på emailadressen ovan. Det händer titt som tätt att man till viss del missuppfattar frågor lite och därför är det bra om du kontakta mig om det är något du känner att du inte riktigt fick svar på.

Med vänliga hälsningar,

Jonas P. Lind
Du är välkomna att boka en erfaren jurist för fortsatt juridisk rådgivning genom att skicka en kostnadsfri bokningsförfrågan till Lawlines Juristbyrå här.
Våra jurister på Lawline Juristbyrå erbjuder rådgivning inom en rad olika områden och hjälper dig i ditt specifika ärende utifrån ditt behov.
Fick du svar på din fråga?
Senaste besvarade frågorna inom Fastighet (577)
2021-07-21 Vad gäller vid nyttjande av samägt fritidshus?
2021-07-21 Kan pantbrev överföras utan kostnad? Vad kostar lagfart?
2021-07-16 Är det tillåtet att flytta löv till en grannes tomt?
2021-07-16 Får man ta bort grenar på en grannes träd som växer in på en tomt?

Alla besvarade frågor (94327)