Gnagare i fastighet, dolt fel?
Vi köpte ett hus som vi fick tillträde till 2016-09.
Vi hade svårigheter att kunna flytta in i huset förrän 2016-12. När vi flyttat in såg vi ganska omgående tecken på gnagare i bostaden. De gnagde sönder plastkassen i sopskåpet i småbitar samt musspillning i samtliga lådor och skåp i köket. Fann också en levande mus både i pannrummet och i sopskåpet.
Det är först nu vi förstått att det kan finnas ersättningskrav vid förekomst av gnagare när man nyköpt hus och funderar på att göra en anmälan.
Det känns mycket olustigt att bo i huset när problemet är så påtagande.
Vi gjorde en grundlig undersökning av bostaden innan köpet men svårt se problemet då mössen gömmer sig under golv och i väggar samt musspillning förhindras att man ser på grund av städning. Besiktningsmännen hade också missat upptäckten eller noteringen av misstanke om gnagare förekomst på besiktingsunderlaget.
Vilka skyldigheter har säljaren att informera köparen om denne vet om att gnagarförekomst förekommer i bostaden? Om Anticimex skulle kunna fastställa att det går att bevisa att mössen funnits i bostaden innan vi flyttade in kan säljaren då hållas ansvarig även om säljaren skulle hävda ovetskap om gnagarförekomsten?
Kan skadedjur som möss räknas som dolt fel där det kan finnas ersättningskrav och i vårt fall från säljarens försäkringsbolag eller vårt?
Vilka rättigheter har vi och vem kontaktar vi?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Om en fastighet inte stämmer överens med vad som står i avtalet eller avviker från vad man som köpare med fog kunnat förutsätta, har man rätt till nedsättning i pris eller rätt att häva köpet. Köparen har också rätt till ersättning om felet beror på att säljaren varit försumlig eller om köpet avvek från vad säljaren utfäst. Däremot får inte som fel åberopas en avvikelse som köparen borde upptäckt vid undersökningen, 4 kap. 19 § JB.
Man har som köpare en långtgående undersökningsplikt och säljaren svarar enbart för dolda fel i den mån det inte varit upptäckbart vid en noggrann undersökning. I rättspraxis har HD fastställt att undersökningsplikten är så långtgående att köpare t.om. varit skyldiga att krypa ner i en krypgrund under en fastighet och även undersöka utrymmet där. Undersökningsplikten utvidgas dessutom ytterligare om det finns anledning att misstänka fel. Du skriver att det fanns en notering om misstanke om förekomst av gnagare i besiktningsprotokollet.
Säljaren har ingen generell upplysningsplikt, men kan bli ansvarig om om hen varit försumlig och uppgett felaktiga uppgifter, eller varit tyst om fel som hen borde insett var av betydelse för köparen, NJA 2007 s. 86.
Sammanfattningsvis, så kan ni få rätt i frågan om det är möjligt för er att bevisa att det vid besiktningen varit omöjligt för er att upptäcka eller misstänka att det fanns gnagare i fastigheten, samt att säljaren vetat om omständigheterna men underlåtit att tala om det för er eller uppgett felaktiga uppgifter om detta. Däremot är det troligt att besiktningsprotokollet där misstanke om förekomst av gnagare framkom, kan anses som tillräckligt underlag, för att ni bort misstänka och undersöka saken vidare.
Hoppas detta besvarade din fråga, tveka inte att kontakta oss igen vid fler funderingar!
Med vänlig hälsning,
