Giltighet av muntliga hyresavtal, husdjursförbud och löfte om fastighetsköp.
Hej
Min dotter och hennes familj - skötsamma sådana - har skrivit ett hyresavtal gällande ett nyrenoverat hus i samhället de bor i. Det ska tilläggas att både min dotter och hennes man har bott i samhället i hela sitt liv och är således väl kända och omtyckta. Båda jobbar och har fast inkomst, men min dotter är på väg tillbaka efter en längre tids sjukdom och jobbar inte full tid än. Deras två barn är i skolåldern.
De skrev ett hyresavtal med en fastighetsägare och flyttade in i huset igår.
De har haft en tät kontakt med hyresvärden under hela tiden som fastigheten renoverades och inga konstigheter över huvud taget har existerat. När de skrev hyresavtalet - som är ett helt vanligt kontrakt utan tillägg eller avvikelser - så kom alla överens om att familjen skulle få hyra huset i tre år och sen få köpa huset. Detta för att familjen skulle kunna lägga undan pengar till handpenningen inför husköpet.
Men i går när de flyttade in så bestämde hyresvärden att inga husdjur får förekomma i fastigheten och sa således att huset skulle ut till försäljning direkt. Familjen har en liten hund på 7 år och väger 1,5 kg samt äldre katt. Familjen har inte försökt att undanhålla djuren och fastighetsägaren är väl medveten om att husdjur förekommer och har inte diskuterat dessa alls.
Kan hyresvärden lägga ut huset till försäljning redan nu, trots det muntliga avtalet och har de rätt att vägra husdjur om det inte står i kontraktet??
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Då din fråga handlar om hyra så kollar vi på regler i 12 kapitlet Jordabalken, vilket utgör den så kallade "hyreslagen".
Avtalet
En generell princip inom avtalsrätten är att samtliga avtal är till för att hållas. Innebörden av detta är att hyresavtalet din dotter har är bindande trots att det bara är muntligt. Skriftlighet är således inte ett krav. Din dotters hyresavtal är bindande.
Husdjursförbudet
Många hyresvärdar vill gärna smyga in en bestämmelse som säger att husdjur inte är tillåtna. Lagen säger dock att ett förbjud mot husdjur i lägenheter/fastigheter endast kan komma på tal om lägenheten/fastigheten i fråga är speciellt anpassad för allergiker eller om andra sakliga skäl föreligger (12 kapitlet 42 § 8:e punkten Jordabalken). Hyresvärden kan därför inte förbjuda husdjuren såvida några sakliga skäl inte föreligger.
Löfte om köp
Du nämner att hyresavtalet säger att din dotter ska få lov att köpa fastigheten efter 3 år. Detta får mig att reagera eftersom löfte om köp av fastighet inte är giltigt (4 kapitlet 1 § Jordabalken). Hyresvärden tillika ägaren av fastigheten har därför ingen som helst skyldighet att sälja fastigheten till din dotter efter hyrestidens slut.
Sammanfattningsvis har din dotter ett bindande hyresavtal där husdjuren i regel borde vara tillåtna. Därför kan hyresvärden inte neka henne hyreskontraktet med det påstådda husdjursförbudet som grund. Bestämmelsen om att din dotter en dag ska få köpa fastigheten är dock inte bindande.
Hoppas att du har fått svar på din fråga!
Hälsningar,
