Giltiga skäl vid andrahandsuthyrning av bostadsrätt

Question

Hej,

Vi äger två ettor i en bostadsrätt i Stockholm och vill hyra ut en av dessa. Bostadsrättsföreningen

har avslagit detta med motivering att vi äger två. Är det skäl nog? Vad jag vet efter att familjen

suttit i styrelsen under sammanlagt 10-12 år har aldrig en andrahandsuthyrning blivit avslagen

tidigare och då har även innehavare av mer är en lägenhet fått hyra ut.

Till saken hör att min hustru arbetar mycket i Stockholm och använde en av lägenheterna som övernattningsbostad. Den andra står i regel tom. Vi anser inte att ägandet av två lägenheter skall

vara ett hinder, då vi för övrigt sköter våra åtaganden till 100% och har även regelbundet deltagit

i styrelsearbeten-

Vad föreslår ni att jag för att gå vidare

Undrande

Answer 1

Hej,

Tack för att du vänder dig till oss med din fråga!

Frågan är fastighetsrättslig och regleras av bostadsrättslag (1991:614). Jag förutsätter att du/ni innehar bostadsrätterna som privatpersoner och inte som fysisk person.

Andrahandsuthyrning av bostadsrätt

Enligt 7 kap 10 § och 11 § bostadsrättslagen har du rätt att hyra ut i andra hand om du har skäl för uthyrningen. Utgångspunkten är att bostadsrättshavaren ska ha stor frihet att upplåta lägenheten i andra hand för att under en tid bo på annat håll men det krävs samtycke från föreningen för att få hyra ut i andra hand. Om en bostadsrättsinnehavare upplåter sin bostad i andra hand utan föreningens samtycke riskerar man att förverka bostadsrätten. Styrelsen har ingen rätt att neka dig uthyrning om de inte har någon befogad anledning att vägra samtycke.

Giltiga skäl för uthyrning är till exempel att du inte kan använda lägenheten som bostad under en period och har boendet ordnat på annat håll, även skäl som snarast hänför sig till hyresgästen kan vara godtagbara, t.ex. att en närstående behöver lägenheten under en tid. Om bostadsrätten är svår att sälja på grund av rådande marknadsförutsättningar, bör en upplåtelse kunna tillåtas upp emot ett år. Även studier eller arbete på annan ort, längre vistelse på vårdinrättning, provboende som sambo, militärtjänstgöring m.m. kan betraktas som beaktansvärda skäl. En bostadsrätt som är införskaffad i syfte att bo i vid pensionen har man som regel rätt att upplåta i andra hand. Enbart bostadsrättshavarens vilja att tillgodogöra sig hyra för lägenheten är inte ett godtagbart skäl. Om en uthyrning kan väntas påverka föreningens skatterättsliga förhållanden, kan det utgöra en befogad anledning för styrelsen att vägra samtycke. Se närmare prop. 2013/14:142 s. 21 f. Vanligen har föreningen rätt att tidsbegränsa andrahandsuthyrningen till 1 år.

Omständigheten att du eller ni har deltagit i styrelsearbete har juridisk sett ingen påverkan på möjligheten att hyra ut i andrahand. Det kan däremot vara så att om ni från början köpte båda bostadsrätterna för andra syften än att bo där stadigvarande, kan det utgöra ett skäl som talar för att ni ska få hyra ut dem. Detta skäl är inte ett av de allmänt accepterade giltiga skälen som jag skrev om i stycket ovan.

Om båda ettorna klassats som en bostadsrätt kan det vara så att uthyrning av den ena blir att anse som en uthyrning till en inneboende, då krävs inte samtycke från bostadsrättsföreningen. Om det däremot är så att det är 2 stycken separata bostadsrätter, då krävs samtycke från bostadsrättsföreningen.

Hur du går vidare

Vägrar styrelsen att ge sitt samtycke till en andrahandsupplåtelse får bostadsrättshavaren ändå upplåta sin lägenhet i andra hand, om hyresnämnden lämnar tillstånd till upplåtelsen. Tillstånd ska lämnas, om bostadsrättshavaren har skäl för upplåtelsen och föreningen inte har någon befogad anledning att vägra samtycke. Tillståndet ska begränsas till viss tid (det blir oftast 1 år), enligt 7 kap 11 § bostadsrättslagen. Du kan alltså ansöka om att få tillstånd att hyra ut bostadsrätten i andrahand trots bostadsrättsförenings nekande, du måste då motivera din orsak för uthyrningen med ett giltigt skäl. Ansökan skickar du till hyresnämnden.

Tänk på att undersöka den potentiella hyresgästens skötsamhet och betalningsförmåga eftersom du har ansvaret för bostadsrätten och betalning av årsavgfiten även under tiden som du hyr ut den.

Rekommendation

Om du tycker att det är komplicerat att överklaga kan du anlita en jurist som hjälper dig med detta. Om du vill anlita en av Lawlines jurister eller om något är oklar i mitt svar kan du mejla mig, [e-mail]

Vänligen,